Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости

Министерство Торговли Российской Федерации

Санкт-Петербургский Торгово-экономический Институт

Кафедра финансов, денежного обращения и кредита

Курсовая работа

По дисциплине «Финансы» на тему

Рынок коммерческой недвижимости

Разработал:

Яценко А. М.

ТЭФ, 131 группа,

Зач. кн. №20124-ЭД

Руководитель:

Курапов В.М.

Санкт-Петербург

2002г.

План

1. Введение

Часть первая

2. Коммерческая недвижимость

2.1. Недвижимость как экономический актив

3. Оценка недвижимости

3.1. Принципы оценки недвижимости

3.2. Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста

4. Оценка земли

Часть вторая

5. Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

5.1. Офисные помещения продажа

5.2. Арендные ставки на офисные помещения

5.3. Торговые помещения

5.4. Торговые помещения продажа

5.5. Арендные ставки на торговые помещения

5.6. Арендные ставки на производственные и складские помещения

6. Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по

состоянию на октябрь 2002 года

7. Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице

8. НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция

9. Заключение

10. Источники информации, использованные при написании работы

Введение

В данной курсовой работе я постарался дать понятие коммерческой

недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ней, описать методы

оценки, в том числе подробно остановился на оценке земельных ресурсов, а

также попытался показать, как коммерческая недвижимость становится

экономическим активом. Всю теоретическую информацию я разместил в первой

части работы.

Сегодня вся наша жизнь очень сильно зависит от рынка коммерческой

недвижимости. Ведь все цены на товары корректируются в зависимости от того

места, где они продаются. Не секрет, что аренда небольшого магазина на

Невском обойдется в такую же сумму, которую пришлось бы заплатить за

аренду банка с оборудованием где-нибудь загородом. Обладая правами на

недвижимость на Невском, вы сможете получить кредиты в банках под площадь

вашего помещения. Обзор рынка коммерческой недвижимости я привел во второй

части работы.

Активно используя ресурсы интернет, мне удалось получить самую свежую

информацию о рынке недвижимости и дополнить работу последними публикациями

в мире коммерческой недвижимости.

Первая часть

Коммерческая недвижимость

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В

основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая

недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для

целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда

относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь,

которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса,

складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Недвижимость как экономический актив

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она

одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических

качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того,

чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или

перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей,

ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения,

оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках,

ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход

приносит их производительное использование. Вторые являются отражением

определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия

в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными

активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже

с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также

вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как

разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного

актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив,

предназначенный для личного или производственного использования. (С

известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект

недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об

экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас

даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает:

«Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с

недвижимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о

том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г.

Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора[1], это тот

самый случай, когда оба правы.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к

многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на

принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в

аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как

разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления

(производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения

функционирования предприятия или организации как часть реальных активов,

используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости,

используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, —

«инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную

ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки

зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии,

может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного

предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе

нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться,

арендоваться):

. как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых

активов);

. как операционная недвижимость (в том числе для производственного

или личного потребления).

Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как

части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят

следующие вопросы.

. Какая недвижимость необходима предприятию для успешного

осуществления его деятельности?

. Где должна быть расположена недвижимость предприятия?

. Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения

эффективности предприятия в целом?

. Каков должен быть правовой статус используемых предприятием

объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть

разделены правомочия различных уровней управления и

подразделений по отношению к недвижимости?

. Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные

вопросы.

. Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим

направлениям инвестиций?

. Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором

как актив, который должен занимать место среди иных активов?

. Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же

отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные

характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

. в виде будущих потоков денежной наличности;

. в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде

увеличения богатства собственника недвижимости;

. в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости

. Стабильность дохода.

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в

норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и

долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность

дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций,

производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может

изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо

более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком

количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости

необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с

одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у

инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например,

достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания

и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным

на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для

самостоятельного управления недвижимостью.).

. Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в

управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно

зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования

представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления

недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом

инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем

над активом.

. Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по

своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему

местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор,

определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными

единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

. Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от

инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в

определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в

доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

. Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных

издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1

% от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 %

от цены объекта.

. Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью.

Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее

возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть

гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена

путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень

цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии

рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить

процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже

существенное снижение может не дать эффекта.

. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных

активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с

доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для

портфелей активов.

. Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с

ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке

недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между

участниками сделки.

. Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности

инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного

ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать

дополнительных усилий (страхования, например).

. Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с

отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости —

в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они

трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни

объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один

положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами

активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего

инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу

своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный

актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает

многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как

инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи

или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями,

заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что

требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора

важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут

потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его

потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как

фактор, ограничивающий его возможности.

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на

финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами

финансовых активов за инвестора, на потребительском — данный объект будет

конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как

экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке

финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом

особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с

недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности

рыночных механизмов на этом рынке.

Оценка недвижимости

Я приведу общие методы оценки недвижимости. Коммерческая недвижимость в

конечном итоге подразделяется по мировой системе на классы A, B, C и D. Но

во второй части курсовой будет объяснено, что такая классификация еще пока

не прижилась в России. Если быть кратким, то первые два класса, это

торговые центры с огромной площадью, в основном гипер-маркеты и предприятия

гиганты, последние 2 класса – это мелкие офисы и всевозможные маленькие

магазины.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4

категориям:

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости

одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными

доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет

другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным

лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным,

реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство

государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают

тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и

ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда

она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть

полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции,

например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она

может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за

временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости

собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной

недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в

течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей

пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода.

Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если

недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже

если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости

больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более

если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той

же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта

должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость

имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может

быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к

стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы:

прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек

как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в

данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и

продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод,

которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после

того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность.

Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что

земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты,

удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих

трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту

недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем

затраты на строительство дополнительного фактора.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость

хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или

отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько

интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным

факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими

темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет,

однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор,

пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные

ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться

менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют

оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых

достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического

размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального

масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном

месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных

интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет

место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость,

соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения

фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды

изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости

объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение

вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в

регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь

т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например,

нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента,

расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно

уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным

образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости

других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни

удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и

ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства

т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название –

принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает

полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является

единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно

дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным

спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в

наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной

цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку

рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют

цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться,

число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие

факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты

факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою,

очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции

важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь

нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости

изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются,

старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под

влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и

процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену

товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность

недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости

обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом

заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно

меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят

оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез

принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое

среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное

и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую

стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование,

выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов,

которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово

осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

Определение проблемы.

Составление плана оценки.

Сбор и подтверждение информации.

Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

Согласование.

Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и

определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики

реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом

права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или

партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы

использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического

размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных

следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной

оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент

должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается

достоверной.

Составление плана оценки

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик

начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на

национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации

оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на

уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые

конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на

нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие

данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что

бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить

времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны

предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты,

которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса

выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности,

который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные

условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых

объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует

использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных,

использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества,

оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику

следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как

минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы?

Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета,

редко повышает доверие к последнему.

Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора

рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект?

Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа

информация?

Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов

осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,

использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы

с

данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения

или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с

учетом его опыта и знаний?

Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной

оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его

началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений.

Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и

заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от

первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым

письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный

письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть

рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения

проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки

стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа

содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были

принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала

принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были

принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся

отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического

разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой.

Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса,

конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом,

соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более

эффективного использования.

Оценка недвижимости: реалии практики.

Мнение специалиста.

Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и

регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита,

профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт

оценки - с 1996 года.

В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса

лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на

рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии.

Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в

штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде

организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле-

мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за

резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по-

видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не

взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает

тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком

много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока

обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала

заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки

стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью.

Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения

надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база,

разработки и утверждения которой мы очень ждем.

Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости

нежилого фонда.[2]

Оценка производится в соответствии с признанными международными

программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда

Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским

условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или

несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки.

Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости.

Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе,

микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из

описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем

графиков, диаграмм.

Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием

строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа.

Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и

с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком

подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем

не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации

относительно конкретного объекта.

Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя

описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных

оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно

включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и

описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть

использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о

стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от

какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет

последний.

Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой

работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный,

затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это

обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности

использования того или иного метода.

Оценка земли

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного

участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется

нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной

ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен

Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому

постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения

экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в

собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю;

передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог

земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным

законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ

минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная

цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере

пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади

земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100

руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и

поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного

строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и

животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой

категории плательщиков.

Местным органам государственной власти по этому постановлению

предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе

повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации

заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не

ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный

механизм, либо тайный сговор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли

была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу

земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15

марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на

типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому

же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять

количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или

понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), характерные для

настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения

нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации

"О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних

ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются

по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон

определяются в соответствии с экономической оценкой территории и

генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом

"О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-

10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон

градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных

участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы),

например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере

Страницы: 1, 2, 3