Анализ состояния геоинформационных технологий в решении типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области

данные ЕГРЗ (документы подраздела соответствующего кадастрового квартала);

кадастровые дела земельных участков, участвующих в сделке и смежных (в случае необходимости).

В процессе формирования объекта кадастрового учета создаются:

план объектов кадастрового учета;

протокол формирования объекта кадастрового учета.

Кадастровое формирование земельного участка может проводиться как при наличии результатов межевания и формирования, полученных из Органа по межеванию и формированию объекта учета, так и по декларативному принципу.

Процесс формирования объекта кадастрового учета включает несколько процедур:

создание «Плана объектов»;

проверка результатов межевания и возможности государственного кадастрового учета земельного участка (только при наличии результатов межевания);

составление протокола формирования;

утверждение результатов формирования.

2.2.2.1.1 Создание «Плана объектов»

«План объектов» представляет собой фрагмент плана кадастрового квартала, на котором отображаются границы земельных участков, задействованных в сделке.

«План объектов» выполняется разными способами:

как выкопировка из плана кадастрового квартала формы при наличии необходимых сведений;

как результат анализа кадастровых и землеустроительных дел на зарегистрированные ранее участки.

«План объектов» создается на стандартном бланке формы ЕГРЗ.

На «Плане объектов» отображаются следующие элементы существующих и формируемых объектов:

границы, поворотные и узловые точки;

номера поворотных и узловых точек;

номера отрезков границ;

кадастровые номера учтенных земельных участков, участвующих в формировании;

литеры сформированных частей участков;

границы частей земельных участков;

поворотные точки границ частей земельных участков;

учетные номера частей земельных участков.

Если «План объектов» был ранее создан, то есть заявленный земельный участок был учтен по декларативному принципу, то данная процедура включает коррекцию ранее созданного плана.

2.2.2.1.2 Проверка результатов межевания

Процедура проверки межевания и возможности формирования объекта учета выполняется только при наличии результатов межевания из учреждений юстиции. В случае заявки на кадастровый учет по декларативному принципу эта процедура пропускается и сразу составляется Протокол формирования.

Проверка межевания и возможности формирования объекта учета заключается в проверке соответствия представленных материалов межевания сведениям, учтенным в ЕГРЗ, и материалам дела по заявке.

Контроль соответствия поступивших из учреждений юстиции данных сведениям, учтенным в ЕГРЗ, заключается в проверке:

местоположения земельного участка в кадастровом квартале;

конфигурации земельного участка;

соответствия частей земельного участка, связанных с ограничениями в использовании, учтенным территориальным зонам.

Соответствие представленных данных проверяется:

визуально - по примерному положению точек на плане кадастрового квартала (в пределах квадрата координатной сетки);

аналитически - сравнением данных геодезических измерений с данными ЕГРЗ (координаты поворотных и узловых точек, длины линий и дирекционные углы).

Для проверки местоположения участка в кадастровом квартале следует определить:

расположен ли он полностью в границах соответствующего кадастрового квартала по их координатам;

не пересекается ли граница участка с границами учтенных земельных участков.

При этом проверяется положение проектируемых узловых и поворотных точек формируемого объекта на плане кадастрового квартала по их координатам.

Для проверки конфигурации объекта учета следует определить наличие соответствия общих точек формируемого объекта и всех смежных участков на общих границах. Контроль осуществляется сравнением плана-схемы межевания с планом кадастрового квартала, с использованием таблиц координат проектируемых точек.

Для проверки правильности границ частей формируемого объекта, связанных с ограничениями в использовании, следует определить:

для всех ли учтенных территориальных зон, которые пересекаются с формируемым объектом, отображены соответствующие части объекта;

проверяется положение соответствующих точек частей участка на плане кадастрового квартала с нанесенными границами территориальных зон по их координатам.

Все необходимые вычисления по перечисленным проверкам выполняются на рабочих ведомостях к «Протоколу формирования объекта кадастрового учета».

Составление «Протокола формирования объекта кадастрового учета» выполняется в следующем порядке:

Выполняется контроль положения точки проектной (новой) межи на существующей меже путем определения отклонения точки проектной межи от расчетной точки, которая расположена на пересечении линий проектной и существующей межей.

Выполняется контроль площадей участков, по которым совершается сделка. Для этого вычисляются площади размежеванных частей участков по координатам заданных и поворотных точек.

Предельно допустимые значения расхождений площадей и порядок выбора из возможных значений площади, принятой для кадастрового учета должны быть определены нормативными документами, принятыми для муниципального образования. Принятие этих и других нормативных документов должно предшествовать началу учетных действий в отделе кадастрового учета.

Выполняется проверка допустимости землеустроительной операции:

если выделяемая часть объекта учета заявлена как самостоятельный участок, то проверяется соответствие площади, подлежащей учету, предельно минимальному размеру для заявленного режима использования;

если выделяемая часть объекта присоединяется к учтенному, то проверяется соответствие их режимов использования.

Заключение о допустимости землеустроительной операции делается, исходя из технических требований к минимальным размерам (если формируется самостоятельный участок) и возможности слияния участков с различным установленным режимом использования.

На каждом шаге составления Протокола формирования, в случае отрицательного результата проверки, процедура может быть прервана и составлено обоснованное Заключение об отказе в кадастровом учете.

2.2.2.1.3. Утверждение результатов формирования

По результатам выполненных проверок принимается решение о возможности учета или отказа в учете сформированных участков.

При положительном результате проверок в «Протокол формирования объекта кадастрового учета» в графу «Заключение» заносится запись о возможности кадастрового учета земельного участка, сформированного по условиям сделки. Подробно описывается операция формирования, указываются кадастровые номера участков, формируемых и ликвидируемых в результате операции. При отрицательном результате в графе Протокола «Заключение» делается запись об отказе с указанием причины отказа в кадастровом учете, готовится «Уведомление об отказе». Основание приостановки или отказа в учете указывается на каждый объект сделки.

«Протокол формирования объекта кадастрового учета» утверждается кадастровым инспектором.

В Дело по заявке помещаются:

План объектов;

Протокол формирования;

«Уведомление об отказе» (при наличии).

После выполнения этой процедуры Дело по заявке передается на следующую технологическую процедуру:

при положительном решении - на кадастровый учет.

при отказе в учете - на завершение заявки.

Технологическая схема процесса формирования объекта кадастрового учета представлена на рисунке 3:

Рисунок 3. Схема процесса формирования земельного участка как объекта кадастрового учета

При анализе методов управления процессом ведения градостроительного кадастра была получена следующая схема (см. рис.4):

Рисунок 4. Схема управления объектами земельного кадастра

2.2.2.2 Кадастровый учет с применением программного комплекса «ЕГРЗ» и геоинформационных технологий

В 2002 г. в Российской Федерации начали формировать автоматизированную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Одновременно с принятием Земельного кодекса РФ постановлением Правительства РФ (2001 г.) была утверждена новая Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы). Цель Программы - создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан.

Основные задачи Программы:

разработка и совершенствование нормативно-методической базы, обеспечивающей создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий;

создание с использованием единых метрологических и программно-технических принципов государственных автоматизированных баз данных, обеспечивающих ведение государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости, а также сведения о них, и подлежащих учету в Государственном регистре баз и банков данных;

создание автоматизированных технологий и специальных программных средств, обеспечивающих реализацию процедур государственного учета объектов недвижимости и ввод в автоматизированные базы данных актуальной информации о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимого имущества как объектах права и налогообложения, полученных в результате разграничения государственной собственности на землю, инвентаризации, межевания и кадастровой оценки земельных участков;

ввод в государственных органах по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимости в эксплуатацию программно-технических комплексов, средств защиты информации, обеспечивающих автоматизацию процессов формирования, учета, оценки земельных участков и объектов недвижимости;

обеспечение совместимости информационных систем, связанных с формированием, государственным учетом, технической инвентаризацией, оценкой, регистрацией прав, налогообложением, управлением и распоряжением недвижимостью, и создание системы электронного обмена сведениями между ними;

организация и проведение подготовки и переподготовки кадров, обеспечивающих государственный кадастровый учет земель и иных объектов недвижимости, а также кадастровую оценку земель.

В результате реализации данной Программы будет сформирована информационная база, обеспечивающая процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, при которой вся информация о недвижимом имуществе в виде единого банка данных - государственного кадастра недвижимости.

Формирование объектов кадастрового учета и их учет в Тульской области ведется в автоматизированном режиме. Сведения о земельных участках хранятся как на бумажных, так и на электронных носителях. Для этих целей используется программный комплекс ведения земельного кадастра (ПК ЕГРЗ) и программный комплекс Mapinfo версий 5.0. и 6.5.

Программный комплекс Mapinfo выступает как основной элемент при проверке сведений о точках и границах земельного участка.

Программный комплекс ведения земельного кадастра предназначен для применения в учреждениях, осуществляющих ведение Единого государственного реестра земель.

ПК ЕГРЗ поддерживает функции, необходимые для ведения государственного земельного кадастра.

ПК ЕГРЗ реализован как модульная распределенная многопользовательская система, обеспечивающая коллективную работу персонала.

Все модули комплекса обладают единым пользовательским интерфейсом, наглядным и легким для освоения. Для эффективной эксплуатации комплекса пользователи должны владеть базовыми знаниями о среде Windows и навыками работы в этой среде.

Программный комплекс ЕГРЗ предназначен для ведения государственного земельного кадастра на уровне кадастрового района. Комплекс позволяет выполнять формирование и учет объектов учета - земельных участков, а также сведений о территориальных зонах. Кроме общей информации об объекте учета, учитывается его правовой статус, экономические характеристики, прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости, а также другие специальные сведения. Имеется возможность хранения истории объекта учета и его правового статуса.

В ПК ЕГРЗ предусмотрена возможность ведения различной справочной информации (списки субъектов правовых отношений, правоустанавливающих документов).

Модуль ведения системы классификаторов обеспечивает однозначность информации земельного кадастра.

Адресная система позволяет производить формирование адресной характеристики информационных объектов.

ПК ЕГРЗ имеет защиту от несанкционированного доступа. Модуль администрирования дает возможность назначать пользователям различные права на выполнение действий в рамках комплекса. Информация о действиях пользователей протоколируется в системном журнале.

С помощью ПК ЕГРЗ идет подготовка форм подраздела Государственного реестра земель. Подготавливаются формы, которые не вошли в состав Описания земельных участков (например, форма Ф.1.7). В формах Государственного реестра земель, представленных в составе Описания земельного участка, выполняются учетные кадастровые записи, т.е. заполняются строки, которые должны быть заполнены при открытии подраздела, например, указывается присвоенный кадастровый номер, номер листа формы, указываются ссылки на места хранения документов, которые служат основанием для внесенных сведений.

При использовании ПК ЕГРЗ, предназначенные для ведения Государственного реестра земель сведения из документов заносятся в базу данных, в ходе чего земельному участку присваивается кадастровый номер. В соответствии с Порядком ведения Единого Государственного Реестра Земель кадастрового района вносятся следующие сведения:

кадастровый номер, номер заявки, наименование объекта, местоположение, категория земель, вид использования, площадь;

о частях и обременениях земельного участка;

об экономических характеристиках (кадастровая стоимость земельного участка, ставка земельного налога);

описания точек и границ.

С помощью ПК ЕГРЗ выполняется формирование и печать кадастрового плана земельного участка (формы В1-В6).

Рисунок 5. Схема работы с применением ГИС-технологий

Внедрение автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра позволило сократить время на формирование объекта кадастрового учета, что в значительной степени повысило эффективность ведения Государственного кадастрового учета.

Общая схема работы по государственному учёту земельных участков и объектов недвижимости (объектов капитального строительства - ПК ЕГРОКС) при использовании связки «ПК ЕГРЗ» + ГИС «MapInfo» представлена на рисунке 5.

3. Сравнительный анализ геоинформационных технологий в решении типовых задач управления недвижимостью

В чем особенности данного периода времени в России с точки зрения использования ГИС технологий?

Во многих странах (в том числе развитых) применение компьютеров в управлении городскими территориями, ведении кадастра, анализе рыночных тенденций в рамках города весьма ограничено. В связи с этим выделим причины, по которым автоматизация решения типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области, как, впрочем, и других городов России, представляется весьма разумной:

все материалы связанные с недвижимостью, в том числе с земельными участками, в развитых капиталистических странах велись задолго до изобретения компьютеров и перевод их в компьютерную форму связан с большими единовременными затратами, а в России такие материалы только появляются;

в России в настоящее время динамика использования недвижимости (переход из рук в руки, изменение функций и объемов) значительно выше чем в стабильных странах, а это значит, что оперативность доступа к информации, которую обеспечивает компьютер приобретает у нас большее значение;

в настоящее время перед городскими властями часто стоит задача обновления всей картографической информации по городу, так как существующая традиционная картографическая информация устарела, недостоверна, отдельные ее части противоречат друг другу;

в настоящее время в России уже существует значительный компьютерный парк и значительные мощности по выпуску компьютеров. Цены на компьютеры (в отличии от многих других товаров) ниже чем в большинстве стран.

в силу особенностей социалистического этапа развития страны в России существует много высокопрофессиональных программистов и системных интеграторов (в том числе на местах) способных решать сложные информационные задачи в рамках города при ограниченном финансировании и создавшие оригинальные программные комплексы стоимость которых значительно ниже зарубежных;

некоторые фирмы-производители программного обеспечения предвидя рост спроса на ГИС и желая закрепиться на рынке предоставляют льготные условия продажи.

Это благоприятное стечение обстоятельств носит временный характер, поэтому важно не упустить возможности.

К сожалению, есть обстоятельства препятствующие корректной работе с городской геоинформацией. Это прежде всего всепроникающие правила соблюдения секретности. Практически недоступна общегородская информация масштабов от 1:10000 до 1:500. Секретной является и городская система координат в которой привязаны все городские объекты. Могут быть следующие пути получения необходимой для задач зонирования информации в таких условиях:

покупка изданных в последнее время и свободно распространяемых в торговле городских карт масштабов 1:20000 - 1:30000 с дальнейшем сканированием и векторизацией,

использование материалов отдела главного архитектора, городских и центральных проектных организаций. Прежде всего это касается уточнений планировки отдельных кварталов и составления адресной схемы.

Заявка на рассекречивание плана города определенного масштаба. Как правило такие работы проводятся в организациях картографии и геодезии. Также это могут сделать военные картографы, причем у них часто такие карты уже существуют готовые. Рассекречивание карты стоит порядка тысяч долларов и включает в себя снятие с карты секретных и стратегических объектов, иногда внесение искажений.

Использование снимков из космоса. На сегодняшний день с точки зрения картографии точность полученной со снимков (не военных) информации не лучше масштаба 1:20000. Такие снимки достаточно дороги и трудоемки в оцифровке, но их выгодно отличает оперативность и актуальность. Характерно то, что ввоз такого снимка в Россию, сопряжен с трудностями прохождения пограничного контроля.

Возможно в дальнейшем эти трудности будут сняты. Надежды на это связаны с запуском коммерческих низкоорбитальных спутников которые будут предоставлять всем желающим снимки территорий с идентификацией объектов вплоть до 10-20 см. В таких условиях продолжать практику общей секретности можно только полностью отгородившись от внешнего мира. Впрочем пока практика засекречивания материалов усиливается.

Другая трудность состоит в стремлении всех коллективов и организаций (в том числе государственных и муниципальных) к монопольному использованию информации попавшей в их распоряжение. Такой подход затрудняет создание и эффективное использование открытых городских баз данных. Информация находящаяся в таких организациях часто теряет актуальность и полноту в силу такой изолированности и получение к ней доступа теряет смысл. Вышесказанное касается как компьютерной так и традиционной информации.

Список программных продуктов используемых при решении типовых задач управления недвижимостью довольно разнообразен. Большое место на нем занимают отечественным ГИС-продукты. Наши ГИС находятся в зоне оптимального соотношения "цена/функциональные возможности", а коллективы разработчиков сегодня сильны не только качеством программных продуктов, но и типично рыночной позицией с точки зрения рекламно-маркетинговой деятельности, развития дилерской и дистрибьюторской сети и поддержки в регионах. Явным преимуществом отечественных разработок является их цена: любой пакет дешевле зарубежных аналогов в 1,5-2 раза. Кроме этого - разнообразные скидки, одна цена на нелимитированное число инсталляций в организации, но нельзя забывать что разработка и поддержка коммерческого пакета - это не одна сотня тысяч долларов в год. Не всякий Российский разработчик может позволить себе это. Можно написать свою версию какой-нибудь известной ГИС, но как потом осуществлять ее сопровождение? Можно конечно поддерживать и разрабатывать свою ГИС, но я считаю это не целесообразным, и поэтому здесь перечислены основные достоинства зарубежных и российских ГИС-продуктов.

Достоинством MGE можно назвать то, что она является модульной средой и насчитывает более 60-ти программных продуктов, предоставляющих средства создания и сопровождения ГИС проектов, анализа пространственной информации, вывода и отображения электронного картографического материала. Модули интегрированной среды MGE поставляются независимо друг от друга и их можно выбрать в зависимости от задач, которые требуется решать.

SICAD/open - это комплексная система интеграции взаимозависимых описателей информации и графических объектов в банке географических данных. Преимуществом этой системы является то, что изменения в одной области автоматически отображаются в другой, а следовательно система имеет коллективный доступ и возможность сетевой распределенной обработки.

У Arc/Info достоинств очень много, но на ней я не буду подробно останавливаться, т.к. у нее есть и ряд существенных недостатков: из всех ГИС-систем она наиболее громоздкая и требует очень значительных вычислительных ресурсов и высококвалифицированных специалистов, сложна в освоении и чрезвычайно дорогостоящая система.

Достоинством MicroStation GeoGraphics является то, что он ориентирован на работу с большими объемами информации и не выдвигает высоких требований к оборудованию, а главное достоинство GeoGraphics заключается в том, что это интеграционная ГИС-платформа высокого уровня. То есть все многообразие инструментов MicroStation остается доступным пользователю GeoGraphics как разработчику, и, кроме этого, предоставляется возможность создания собственных специализированных приложений на базе GeoGraphics.

AutoCADMap полнофункциональный геоинформационный пакет в среде AutoCAD. Добавляет к функциональной мощи AutoCAD новые возможности управления данными, продвинутый картографический инструментарий и развитые функции ГИС-анализа. Поддерживает топологию. Включает широкий набор средств чистки картографических данных. Связь объектов с внешними документами различных типов. Интеграция с линией ГИС-продуктов Autodesk

GeoMedia предоставляет единый механизм ввода запросов, анализа, отображения данных из разнородных источников и распространения пространственной информации. С помощью GeoMedia можно осуществлять ввод данных, делать запросы, создавать тематические карты и легенды, проделывать сложные аналитические процедуры. Средства анализа в GeoMedia позволяют превращать геометрические объекты в тематические, отбирать те или иные тематические объекты, а также интегрировать в ГИС растровые изображения и объекты мультимедиа. С помощью средств определения классов и объектов, ввода, редактирования и размещения можно пополнять и развивать данные, поддерживая их в актуальном состоянии.

Сильная сторона MapInfo - это обработка и анализ информации, имеющей адресную или пространственную привязку. Встроенный мощный язык запросов SQL MM, благодаря географическому расширению, позволяет организовать выборки с учетом пространственных отношений объектов, таких как удаленность, вложенность, перекрытия, пересечения, площади и т.п. Также MapInfo - это открытая система. Язык программирования MapBasic позволяет создавать на базе MapInfo собственные ГИС. Еще одним из достоинств MapInfo является цена - она сейчас вплотную приблизилась к цене отечественных пакетов.

ArcView наиболее простой в обучении и работе продукт, предоставляющий конечному пользователю средства выбора и просмотра наборов разнообразных геоданных, их редактирования, создания макетов карт с легендами, графиками и диаграммами, связывания объектов карты с атрибутивной информацией, адресного геокодирования, использования растровых изображений, распечатки картографических материалов. Напрямую работает с базами данных ARC/INFO, ArcCAD, PC ARC/INFO, SDE, базами dBASE III и dBASE IV, имеет доступ к SQL DBMS (Oracle, Ingres, Sybase, Informix), читает файлы форматов DXF, DWG, IMG, DGN.

Достоинство AtlasGis - это простота использования программы, в других отношениях она мало пригодна для осуществления профессиональной деятельности.

Достоинством WinGis является скорость работы и простота освоения.

В CADdy возможна выборка из баз данных, реализованных на основе dBASE формата и вывод в файлы - отчеты. Содержит функции поиска, редактирования, модификации элементов базы данных, а также редактор экранных форм и генератор отчетов. Прямая связь между чертежами CADdy и базой данных в обоих направлениях, например, для управления и ведения земельного и городского кадастра. Имеется возможность ввода фотографических данных в формате PCX и GIF. Модуль может использоваться со всеми прикладными модулями системы CADdy.

В WinCAT развита очень сильно тематическая картография, каждый слой в проекте может нести тематическую нагрузку. Тематика может быть создана для любых типов графических объектов: площадных, линейных, точечных и т.д. Информация в тематическом слое может отображаться как стиль графического объекта - цвет, заливка, стиль и толщина линии, размер символа и т.д., так и с применением элементов деловой графики, в виде диаграмм, гистограмм и т.д.

Сравнительный анализ различных геоинформационных систем с точки зрения использования в рассматриваемой предметной области показал, что практически каждый из рассмотренных программных продуктов имеет как достоинства, так и недостатки.

Результаты сравнительного анализа по критериям соответствия, предьявляемым к программным продуктам как для ведения землеустроительной документации, так и для сопровождения единого государственного реестра земель и объектов недвижимости приведены в следующей таблице:

Таблица 1. Сравнительный анализ ГИС

При анализе использования геоинформационных технологий в решении топовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области мною было выяснено, что указанные технологии используются не в полной мере, часто выполняя лишь вспомогательную функцию и в подавляющем большинстве случаев являясь инструментом визуализации картографического материала. Из рассмотренных комплексных ГИС-решений реально на территории Тульской области применяются 2 - 3.

Статистика использования геоинформационных систем и технологий на территории Тульской области позволяет выявить и причину столь низкого коэффициента использования такого мощного инструмента, как ГИС. Причина эта кроется в элементарном отсутствии знаний о возможностях современных программных ГИС-ориентированных комплексов, в ложной уверенности в их чрезмерной сложности и недружелюбности. На самом деле это не так, если быть точнее - не совсем так.

Большая часть современных разработок в данной области имеют крайне дружественный интерфейс и позволяют в десятки раз увеличить производительность труда. Ряд сложностей, таких как изменение традиционных схем работы, обучение персонала и закупка лицензионного программного обеспечения - компенсируются в самые короткие сроки.

Таким образом, основным препятствием к более активному внедрению геоинформационных технологий в процессы управления региональной недвижимостью является отсутствие представлений о возможностях ГИС и способах их применения для решения конкретных задач.

В данной дипломной работе был произведен обзор и анализ большого количества разнообразных ГИС-ориентированных решений, а также показано применение этих технологий в решении некоторых типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области.

Любая автоматизация, а тем более автоматизация работы целой организации, обязательно повлечет реорганизацию деятельности этой организации, поскольку часть функций возьмет на себя автоматизированная система, но она же добавит новые функции, которые должен выполнять персонал. Таким образом, автоматизация обязательно сопровождается хотя бы перераспределением функций между сотрудниками и отделами и освобождением рабочих мест.

Задачи тесно переплетены между собой и обычно автоматизация одной задачи без автоматизации другой не приносит эффективности, а порой усугубляет ситуацию, поскольку хорошо известен системный закон, гласящий, что эффективность всей последовательности действий не лучше эффективности работы самого слабого звена. Например:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5