Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

ü  метод ликвидационной стоимости

  Метод капитализации доходов используется, если:

v потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

v потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

                                    или    

где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

RK  - Коэффициент капитализации (%)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

q  нестабильность потоков доходов;

q  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

    Основные проблемы данного метода.

1.  Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)  Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)  Расчет ставки капитализации;

3)  Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчет ожидаемого ЧОД.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

-   ПВД – потенциальный валовой доход;

-   ДВД – действительный валовой доход;

-   ЧОД – чистый операционный доход;

-   ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:

                                    ПВД = S x C­а;

где  S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.

C­а   - арендная ставка за один кв. метр.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

·  контрактными ( определяемыми договором об аренде);

·  рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

·  с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

·  с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

·  с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

                        ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):

                                  Кнд =  Дп х  Тс / Na   ;

где  Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;

       Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

         Nа – число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки 

Кзагрузки  = 1 – Кнд ,  желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.

Коэффициент потерь при сборе платежей:

                                       Потери при сборе арендных платежей (ПА)

                          Кп =   ------------------------------------------------  ;

                                                             ПВД

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

                                         Па + Пнд

                       Кндп = --------------------    ;

                                            ПВД

где   Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

        Па – потери при сборе арендной платы;

        Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

                               ЧОД = ДВД – ОР    ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

Ø  условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

-  налог на имущество;

-  страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

-  заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

Ø  условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

-  коммунальные;

-  на содержание территории;

-  на текущие ремонтные работы;

-  заработная плата обслуживающего персонала;

-  налоги на заработную плату;

-  расходы по обеспечению безопасности;

-  расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

Ø  расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

-  кровля

-  покрытие пола

-  санитарно-техническое оборудование

-  электроарматура и т.п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-  с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

-  метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

-  метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)  Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)  Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности -  ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие.  По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).

Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:

                           Rн = Rр + Jинф.   +    Rр х Jинф  ;

                                                          Rн   -  Jинф

                               Rр = ----------------    ;

                                                       1  +     Jинф

    где:    Jинф   - индекс инфляции (годовой темп инфляции);

               Rр  - реальная ставка;

                Rн – номинальная ставка.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.

При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

 Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:

Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:

;              откуда            ;

где:    n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;

          i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)

          M­0  -  начальная сумма вкладываемого капитала  = PV – текущий

денежный поток;

          Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода с учетом начисленных процентов = CF - денежный поток  на конец n-периода;

           - коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.

Тогда формула примет вид:

                  Формула 2

Произведем математические преобразования:

Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i )

                           Формула 3

Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:

или

  формула (4) стоимости единичного аннуитета

Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:

т.е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:

= ,   где  r – ставка капитализации.

Формула (4) определяет логическую связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т.е. в методе капитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтировании определен. 

Формула исчисления стоимости денежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаем более общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования

   Метод парных сравнений.

Метод парных сравнений применяется в рамках сравнительного подхода, как производная метода прямого сравнения продаж. Методика, разработанная И.В. Ермолкиным, позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта.

Этапы расчета.

1.  Подобрать не менее трех аналогов оцениваемого объекта.

2.  Определить количество элементов (параметров) сравнения (от 6 до10шт.)[11].

3.  Составить таблицу параметров парных сравнений (матрицы). По каждому элементу сравнения создать отдельную таблицу.

4.  Определить шкалу качественных оценок для матрицы.

5. 

6.  Рассчитать вес индекса важности по каждой строке матрицы[12], перемножив показатели индексов важности по каждой строке матрицы и вычислив из полученного произведения корень в степени n, где n – количество сравниваемых объектов, включая сам объект оценки:

 ;    

7.  Полученные веса индексов важности нормировать, рассчитав результат нормированного отключения каждого приоритета.

;    

где Wj – вес индексов важности i –ой строки матрицы ;

        - величина нормированного отключения i –го приоритета.

8.  Рассчитать приведенное нормированное отключение каждого объекта (это ничто иное, как среднее арифметическое весов индекса важности):

 ; 

где k – количество параметров сравнения.

9.  Вычислить стоимость оцениваемого объекта:

где   -  без нулевого (без объекта оценки)

 - стоимость  i –го объекта-аналога ;   

n  - число объектов для сравнения, включая оцениваемый объект

10.  Произвести проверку результатов расчета расчетом индекса согласованности. Если индекс согласованности не превышает 0,1, значит матрица построена правильно.

Привлекательность метода высока еще потому, что имеется программа, для расчета данного метода с применением компьютера. Процесс вычисления не занимает много времени.

1.7  Основные этапы процесса оценки бизнеса.

1.7.1  Требования Стандарта по этапам проведения оценки.

Этапы проведения оценки регламентированы Стандартом:

«ст. 13. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.»

Исходя из требований Стандарта и принципов оценки, можно составить более подробную технологическую карту последовательности действий, которая поможет не пропустить всех необходимых действий и ускорит процесс оценки:

1.7.2  Порядок работ по проведению оценки объекта.

Технологическая карта оценки объекта (алгоритм процесса оценки)

  I. Заключение с Заказчиком договора об оценке

1. Определить задачу оценки

2. Выяснить цель оценки

3. Проанализировать соблюдение требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством. Если оценщик не отвечает указанному требованию, сообщить об этом Заказчику и отказаться от заключения договора.

4. Предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки  (факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке).

5. Выяснить какой вид стоимости объекта оценки следует определить;

6. Выяснить какое применение имеет объект до и будет иметь после события, на каких условиях осуществляется сделка

7. Просмотреть регистрационные документы и паспорта объектов

8. Выяснить права собственности, права владения и распоряжения объектом, (кому принадлежат и кому будут принадлежать)

9. Изучить правоустанавливающие документы, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц (документы скопировать)

10.  Уяснить условия оценки по факторам, влияющим на стоимость объекта;

11.  Обговорить с Заказчиком величину, порядок и сроки оплаты денежного вознаграждения за проведение оценки объекта;

12.  Помочь Заказчику правильно составить Заявку на проведение оценки

13.  Заключить договор на проведение оценки в письменном виде в двух экземплярах. [в Договоре при необходимости указать, в каких денежных единицах должна быть выражена Итоговая величина стоимости объекта оценки и каким образом показать налоги ( в частности НДС)]

14.  Попросить у Заказчика необходимые учетные и бухгалтерские документы, изучить их. При необходимости, с разрешения собственника, снять копии.

  II. Установление количественных и качественных характеристик объекта (по месту расположения объекта)

1. Произвести идентификацию объекта, сравнить учетные данные с фактическими.

2. Произвести осмотр объекта;

3. Выяснить эксплуатационную готовность оборудования;

4.   Оценить состояние окружающей среды, в которой находится и работает объект;

5. Определить место и значимость объекта в комплексе и место комплекса в технологической цепочке, режим работы и загруженности, количество обслуживающего персонала, реальную производительность;

6. Составить Акт осмотра объекта оценки

7. Определить этап жизненного цикла, в котором находится объект оценки

8. Выяснить способ приобретения (новым, б/у, изготовленным своими силами)

9. Изучить данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки;

10.  Определить место объекта в системе классификации, степень его специализации и исполнения (стандартное универсальное; серийно выпускаемое в стране или за рубежом; специализированное на базе универсального; специальное, изготовленное по индивидуальному заказу; отечественное; импортное; фирменное)

11.  Попытаться найти или выяснить на предприятии техническую и эксплуатационную характеристику объекта оценки;

12.  Снять копии со всех имеющихся документов.

  III. Анализ рынка, к которому относится объект оценки .

1.  Собрать информацию, необходимую для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другую информацию, связанную с объектом оценки;

2.  Изучить параметры, техническую и эксплуатационную характеристику объекта по имеющимся документам или по найденным аналогам;

3.  Определить место объекта в системе классификации по различным классификаторам

4.  Найти по классификаторам аналоги и идентичные объекты

5.  Определить и проанализировать рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновать их выбор.

6.  Собрать информацию рынка по купле-продаже, спросу и предложениям аналогов и идентичных объектов;

  IV. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

1.  Проанализировать возможность применения всех трех подходов к оценке объекта: затратного, доходного и сравнительного;

2.  При невозможности применения какого-либо из методов произвести обоснование отказа от его применения;

3.  Примерно прикинуть соотношение между значимостью результатов, которые будут получены применением разных подходов, выявить определяющий подход, на который в процессе оценки следует обратить особое внимание;

4.  Осуществить необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации:

-  Выбрать первый (второй, третий – какой более прост в выполнении) подход, определить метод или методы и начать расчеты. (Начинать рано или поздно с чего-то нужно, тем более, что львиная доля работы по времени уже выполнена.)

-  Выбрать второй подход, определить методы и тоже считать! (Глаза боятся, а руки делают!)

-  аналогично п. 5 и 6. рассчитать третий подход.

  V. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

1.  Составить сравнительную таблицу

2.  Рассчитать весовое соотношение значимости результатов, полученных разными подходами

3.  Вычислить «Итоговую величину стоимости объекта оценки» (Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное).

  VI. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

1.  В отчете указать:

-  дата составления и порядковый номер отчета

-  дата проведения оценки объекта;

-  основание для проведения оценщиком оценки объекта

-  юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

-  используемые стандарты   оценки

-  цели и задачи проведения оценки объекта оценки

-  точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,   принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и   балансовая стоимость данного объекта оценки;

-  перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих   количественные и качественные характеристики объекта оценки

-  стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-  критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (при определении не рыночной стоимости).

-  иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта   оценки, отраженных в отчете.

-  иные сведения, являющиеся, по   мнению  оценщика,  существенно важными для полноты отражения   примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта   оценки.

2.  Отчет исполнить в двух или трех экземплярах (по желанию Заказчика).

3.  Собственноручно подписать отчет и заверить печатью
Третий (второй) экземпляр отчета и Заявки-Договора хранить в течение 4 лет[13] (Налоговый Кодекс ЧастьI, ст23 п. 8)

ГЛАВА II    Оценка действующего предприятия.

2.1. Определение задания на оценку.

Согласно Договора N 18/2003 от «02» марта 2003 года ОЦЕНЩИК получил заказ от собственника «Предприятие А» на оценку рыночной стоимости торгово-закупочного «Предприятия-А»[14], расположенного по адресу: Пермская область, г.Нытва, ул. Сидорова-5, для принятия управленческих решений на уровне объединения предприятий (холдинга), решения вопроса о возможности продажи объекта.

В ходе осуществления оценки использовалась информация о финансовом положении предприятия за 2002 год, данные, представленные Заказчиком и данные собственного визуального осмотра.

Рассматриваемое предприятие существует с 2001 года, входит в состав холдинга, имеет устойчивое положение на рынке продаж и намерения дальнейшего расширения объемов реализации продукции.

Заказчик: Общество с Ограниченной Ответственностью  «Предприятие А», в лице директора Иванова Ивана Ивановича..

Адрес Заказчика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Сидорова-5

ИНН 8602190258

р\сч 40802810549170000000, Корр. счет номер 30101810900000000603 в Нытвенском
1631 ОСБ Западно-Уральского Банка Сбербанка РФ г. Пермь БИК 047102870.

ОЦЕНЩИК:  Предприниматель без образования юридического лица
                                                     Недоростков Михаил Иванович

Адрес Оценщика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Симонова 16/5-10, тел. (342-72) 3-08-49.

Оценщик осуществляет свою деятельность на основании лицензии на право осуществления деятельности по оценке от 07 февраля 2002 года, номер 003455, выданной Департаментом Имущественных Отношений Администрации Пермской области сроком до 07 февраля 2005 года.

Гражданско-правовая ответственность Оценщика вследствие причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением Оценщиком своей деятельности застрахована страховым обществом «Пермь-Аско» (ООО), полис номер И2Ю N2 068594 от 08.07.2002г,

(Нытвенское отделение, Краснокамский Филиал,  617000, г. Нытва, ул. Комсомольская 28-21, тел. 3-04-11)

2.1.1 Цель оценки: Определение рыночной стоимости для продажи.

Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

стороны, участвующие в сделке, хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можно получить за объект собственности, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости.

Цена реальной сделки может отличаться от оценочной рыночной стоимости, что определяется мотивами сторон, умением вести переговоры, от условий сделки и других факторов.

2.1.2   Дата оценки: по состоянию на 23 марта 2003 года.

Под датой оценки в настоящем отчете понимается:

Расчетная величина рыночной стоимости, полученная в результате настоящего анализа, действительна только на вышеуказанную дату. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил и могут вызывать изменения как общего уровня цен так и относительной покупательной способности денег.

Дата осмотра объекта   23.03.03г

Дата составления отчета  08.04.03г

 2.1.3 Состав оцениваемых прав: Полное право собственности.

Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.

2.1.4. Функция оценки: Согласно информации, полученной от Заказчика, результаты определения стоимости будут использованы в качестве консультации при совершении возможной сделки купли-продажи оцениваемого объекта.

2.2  Исходные данные

2.2.1   Применяемые стандарты оценки:

·  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

2.2.2   Осмотр объектА оценки и СБОР данных

Внешний осмотр оцениваемого объекта производился 23 марта 2003 года.

Справочная и техническая информация, необходимая для расчетов, предоставлена Заказчиком. Для получения дополнительной информации были проведены интервью с руководителями и ответственными лицами.

Основные характеристики объекта.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9