Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

Особые отметки по описанию здания.

Подвальное помещение отсутствует. Пол в коридорах выложен мелкой плиткой 10х10см.

В комнатах имеется настил из досок, покрытый фанерой и линолеумом. Система отопления смонтирована в 2002 году: батареи из чугунных секций, трубопроводы пластиковые. Отопление автономное от электрокотла мощностью 12кВт, установленного в одном из помещений на 1 этаже здания. Имеется две работающие телефонные линии. Техническая вода из небольшой скважины электронасосом подается из бака-накопителя емкостью 1куб.м. по внутренней сети водопровода в туалеты на первом и втором этаже. Питьевая вода привозная.

На первом этаже оцениваемого здания расположены (см. рис.1 в приложении №5):

ü  тамбур  2,5х1,5 м

ü  вестибюль  2,5м х 4 м

ü  5 помещений со входами из общего коридора: 

-  9,5 х 3,9 м

-  5,1 х 3,9м

-  2,5 х 5,6 м

-  9,7 х 5,6 м 

ü  помещение  5,7 м х 5,6 м с перегородкой, планируемое под сауну и душ;

ü  туалет

ü  помещение 5,4 х 3,9 м, разделенное перегородкой под электрощитовую, отопительный котел и место для оператора.

На втором этаже оцениваемого здания расположены (см. рис.2 в приложении № 5):

ü  9 помещений со входами и общего коридора: 

1)  5,8 х 3,85 м;

2)  5,8 х 3,85 м;

3)  2,9 х 3,85 м;

4)  2,9 х 3,85 м;

5)  3,3 х 3,85 м;

6)  5,7 х 5,6 м;

7)  3,1 х 5,6 м;

8)  2,8 х 5,6 м;

9)  4,8 х 5,6 м

ü туалеты;

ü запасной выход на улицу с металлической лестницей;

ü накопительный бак с технической водой в одном из помещений

Расчет стоимости аналога объекта методом укрупненных нормативов.

 (по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости[20])

Выбор сборника, соответствующего типу здания по назначению:

СБОРНИК № 26

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ВСОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ ИОРГАНИЗАЦИЯХ

Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР

Определение аналога по типу и назначению. Поиск соответствующей таблицы.

Том 2 сборника 26. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания

Отдел III. Административные и коммунально-бытовые здания

Таблица 52. Административные здания двухэтажные кирпичные

Характеристика

Фундаменты бутобетонные ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия из гипсобетонных плит. Перекрытия железобетонные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Здания оборудованы печным отоплением, канализацией (люфт-клозеты), освещением, радио и телефоном. Группа капитальности I.

Таблица 52

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Объем здания до 10000 куб. м

Территориальные        вид внутренней отделки

пояса          простая      повышенная

а                 б

1       19,1            20,4

2       20,2            21,6

3       21,4            22,9

4       22,5            24,1

5       23,8            25,4

6       38,2            40,8

7       46,7            49,9

8       49,6            53

9       53,4            57,1

Примечание 1. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Вид внутреннегоблагоустройства                    а        б

Электроосвещение                                            2,4    2,2

Радио                                                                 0,5    0,4

Телефон                                                    0,8    0,7

Печное отопление                                             4,7    4,2

Примечание 2. При наличии других разновидностей благоустройства стоимость последних определять в следующих размерах:

центрального отопления      4,1 %

водопровода       0,8 %

канализации       0,7 %

телевидения        1 %

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %

(к табл. 52)

№п.п.         Наименование                                 а        б

1       Фундаменты                                             9       8

2       Стены и перегородки Перекрытия                   21     19

3         Перекрытия                                            14     13

4       Кровля                                            4       3

5       Полы                                                        8       10

6       Проемы                                           10     9

7       Отделочные работы                                16     21

8       Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства        9

9       Прочие работы                               9       9

Итого                                                                 100   100

В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания  выбрано типовое двухэтажное административное кирпичное здание со следующими характеристиками:

ü  группа капитальности - первая

ü  фундаменты – железобетонные ленточные

ü  основной тип стен – кирпичные оштукатуренныеъ

ü  перекрытия – железобетонные

ü  кровля рулонная по железобетонным плитам

ü  полы цементные и покрытые линолеумом

ü  внутренняя отделка обычная

ü  центральное отопление

ü  канализация

ü  освещение

ü  телефон

Восстановительная стоимость 1м3 здания в ценах 1969г. для второго территориального ценового пояса, 2-го климатического района составляет 20 руб 20 коп. при расчетном объеме до 10 000м3. . (УПВС, сб.№ 26, табл. 52).

Удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС составляют:

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости рассчитаны за единицу сравнения для условий 2 климатического района. Для определения оценочной стоимости зданий по I, III или IV  климатическому району к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяется поправочный коэффициент  (см. техническая часть УПВС N 26). В данном случае поправочный коэффициент не применяется, так как здание находится во втором климатическом районе.

Восстановительная стоимость подвала (верх перекрытий которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара) используемого под служебные или другие цели, определяется умножением объема подземной части здания на стоимость 1 м3, принятую для оценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов. (Стр. 29 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом здании подвал отсутствует.

Восстановительная стоимость здания с мансардой (помещением, которое устроено в габаритах чердачного пространства и находится под общей крышей здания) рассчитывается с применением поправки 0,97 (Стр. 33 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом объекте мансарда отсутствует.

Здание оборудовано дополнительно водопроводом (К=0,8) и канализацией (К=0,7). Поскольку канализация не централизованная, а с выгребной ямой, применяется К=0,6.

Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7

Скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога в ценах 1969 года составляет: 20,2 х 1,0 = 20,20 рублей.

Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

С 69 =C х V х К=руб., где:

С - скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога;

V - расчетный объем;

K - коэффициент корректировки.

Строительный объем оцениваемого здания 2 282 м3.

Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:

С 69 =20,20 руб х 2 282м3 х 1.07 = 46 096 рублей.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов в отраслевом разрезе.

C = C 69 х К 69-84 х К 84-91 х К 91-11.00, где:

С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969г.

К 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,19

К 84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991г, введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,59

К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов.  Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.

И= 1,19*1,59*20,864 =  39, 477

Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C 23.03.2003= C 69 х И 69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)

Расчет величины физического износа.

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.

Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10002.

Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %

Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1993

Год оценки 2003.

Действительный возраст на дату оценки 10 лет.

Износ = 10лет х 1,2% = 12%

Общий физический износ объекта оценки

Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 23 марта 2003 года, составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).

Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа:    = 1 601 300 руб

Оценка административно-хозяйственного здания в рамках сравнительного подхода.

Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной  преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.

Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:

В результате расчетов стоимость объекта установлена  1 750 000 руб

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9