Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

ВЫВОД:  Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила   1 750 000 руб

Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

- при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

- при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

- здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.

Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:

Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.

Заключение

об итоговой величине стоимости объекта оценки : (Административно-хозяйственное здание)

Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Административно-хозяйственного здания  по состоянию на 23.03.03г

составляет     __ _ _1 389 800_ _ __     рублей

 (Один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот рублей)

в том числе НДС 20%   _ _ _ _231 633 _ _ _ _   руб

Заключение

о величине стоимости предприятия,  исчисленной в рамках затратного подхода

Возвращаемся к основной формуле затратного подхода:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке «Предприятия А»,

исчисленная в рамках затратного подхода

составляет     __ _ _1 322 300_ _ __     рублей

2.4 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется на утверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране и относящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовые характеристики, будет  различаться незначительно. Подход компании аналога предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.

В рамках данного подхода используются следующие методы оценки предприятия:

1)  метод рынка капитала - основан на ценах на акции сходных компаний на отечественном и зарубежном фондовом рынке;

2)  метод сделок - основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций в сходных компаниях;

3)  метод отраслевой оценки - основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в различных отраслях.

Под компаниями-аналогами понимаются компании, которые представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией. В идеале, компании-аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваемые компании, однако, по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, то может оказаться необходимым изучение компаний других отраслей. Однако, в последнем случае необходимо, чтобы компании были сопоставимы по размерам, финансовым характеристикам, зависимостям от экономических циклов. Информация об аналогах может браться как с отечественного, так и с зарубежного фондового рынка, но в случае использования зарубежных аналогов в расчетах должна быть учтена поправка на различный уровень странового риска.

Оценщик не располагает достаточной информацией о сопоставимых компаниях, рынок аналогичных объектов в рассматриваемом регионе отсутствует, достоверной информации по сделкам купли-продажи таких объектов нет.

Поэтому применить метод сравнительного анализа продаж не представляется возможным.

ВЫВОД:  Ввиду отсутствия в распоряжении оценщика достаточной достоверной информации о сопоставимых предприятиях, сравнительный подход в данной оценке не применяется

2.5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

В основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ “риск-доходность” является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

     Для расчета стоимости  доходным подходом могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности  применения.

     Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. Так как рассматриваемое предприятие  функционирует менее года, поэтому отсутствие ретроспективных данных  затрудняет использовать метод капитализации.

     Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, отсутствием планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

Оцениваемое в данной работе предприятие образовалось недавно. В распоряжении оценщика имеются только сведения о бухгалтерской отчетности за один год. Есть смысл произвести оценку методом дисконтирования денежных потоков, рассмотрев развитие предприятия на основе квартальной отчетности:  пять кварталов прогнозируемого периода и два квартала постпрогнозного периода.

Расчеты проведены по двум вариантам:

·  оптимистическому

·  пессимистическому

Поскольку прогнозный период короткий, предприятие уже имеет беспроцентный кредит в виде поставленных под реализацию товаров, а расширение производства по сложившейся ситуации больше зависит от времени, чем от наличия денежных средств, возможность получения кредита не рассматривается.

Выбор модели денежного потока.

Для определения денежного потока выбрана модель ДП для собственного капитала.

Рассматривается рыночная стоимость собственного капитала предприятия

Определение длительности прогнозного периода.

Так как в распоряжении оценщика имеется только короткий ретроспективный срок финансового анализа предприятия, для более точного расчета прогнозный период рассматривается поквартально.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднеквартальные темпы роста валовой выручки прогнозируемом периоде определены на уровне. 20%

Анализ и прогноз расходов

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9