Инвестиционный проект "Складской комплекс"

Табл. 1.5

При этом коэффициент покрытия внеоборотных активов не только собственным, но и долгосрочным заёмным капиталом на конец периода был равен 3,711 (на начало 3,453). Следовательно, на конец анализируемого периода все долгосрочные активы финансируются за счёт долгосрочных источников, что может обеспечить относительно высокий уровень платежеспособности предприятия в долгосрочном периоде. При этом динамика данного показателя может быть оценена как позитивная.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами составил на конец периода 0,468, что лучше установленного нормативного значения (0,1).

Соотношение заёмного и собственного капитала (фактического) на начало анализируемого периода равнялось 0,926, на конец периода 0,816 (при рекомендуемом значении менее 1).

Коэффициент срочной ликвидности, отражающий долю текущих обязательств, покрываемых за счёт денежных средств и реализации ценных краткосрочных бумаг, на конец периода составил 0,199, что на 0,035 пунктов ниже, чем на начало периода (0,234) при рекомендуемом значении 0,30 - 0,50.

Промежуточный коэффициент покрытия (отражающий долю текущих обязательств, покрываемых оборотными активами за вычетом запасов) на конец периода составил 1,015, что на 0,084 пунктов выше его значения на начало периода (0,931) при рекомендуемом значении от 0,50 до 0,80.

Коэффициент покрытия краткосрочной задолженности оборотными активами на конец периода (при рекомендуемом от 0,80 до 1,50) составил 1,989, что на 0,222 пунктов выше его значения на начало периода (1,767).

Таким образом, за анализируемый период компания ОАО “АБТ Чартер” сохранила способность погасить текущие обязательства за счёт производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов. Но данный показатель не укладывается в диапазон рекомендуемых значений[1].

Коэффициент Бивера, равный отношению притока денежных средств к общей сумме задолженности, на конец анализируемого периода составил 0,083 (на начало 0,130). По международным стандартам рекомендуемое значение данного показателя находится в интервале 0,043-0,100 (в годовом исчислении 0.17-0.4). Полученное значение показателя позволяет отнести предприятие к средней группе “риска потери платежеспособности”, то есть уровень покрытия задолженности суммой чистой прибыли и амортизации у предприятия средний.

Интервал самофинансирования (или платежеспособности) ОАО “АБТ Чартер” на конец периода составил 35 дней (на начало периода 27 дня), что свидетельствует о низком уровне резервов у предприятия для финансирования своих затрат (без амортизации) в составе себестоимости и прочих издержек за счёт имеющихся денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и поступлений от дебиторов. В международной практике считается нормальным, если данный показатель превышает 90 дней (в годовом исчислении 360 дней).

Рентабельность активов по прибыли до налогообложения (показывающая, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия) за анализируемый период в целом была средней и варьировалась от 7,080% до 5,060%. Значение рентабельности активов на конец анализируемого периода свидетельствует о достаточно высокой эффективности использования имущества. Уровень рентабельности активов в (5,060%) на конец анализируемого периода обеспечивается высокой оборачиваемостью активов, составившей на конец периода 1,197 оборота за квартал. Средняя доходность всех операций 4,220% (по прибыли до налогообложения).

В целом, динамика оборачиваемости активов, которая показывает, с какой скоростью совершается полный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловой активности предприятия, отрицательна (за анализируемый период отмечается снижение значения показателя с 1,607 до 1,197 оборота за квартал). Сопоставление динамики рентабельности всех операций и оборачиваемости активов показывает снижение этих показателей за анализируемый период, что свидетельствует о негативных изменениях в финансовом состоянии предприятия (табл.1.5).

Рентабельность производственных активов по результатам от основной деятельности (показывает какую прибыль приносит каждый вложенный в производственные активы компании рубль) в начале анализируемого периода равнялась 10,130%, а на конец периода составляла 6,910%. Эта величина показателя рентабельности складывается из рентабельности продаж (основной деятельности), которая в конце анализируемого периода составила 5,200%, и оборачиваемости производственных активов, равной 1,328 оборота за квартал.

Одновременное снижение показателей рентабельности продаж и оборачиваемости производственных активов является “диагнозом” проблем, связанных с реализацией товаров (услуг) и работой отдела маркетинга.

Рентабельность всех операций компании ОАО “АБТ Чартер” в конце анализируемого периода составила 4,220% и была на 0,980 пунктов ниже показателя рентабельности продаж (основной деятельности). Таким образом, предприятие теряет часть своей эффективности за счёт прочей деятельности. Рентабельность собственного капитала (фактического) предприятия (определяющая эффективность вложений средств) в анализируемый период была положительной и снизилась с 12,040% до 7,210%.

Длительность оборота запасов и прочих оборотных активов на конец периода составляет 31 день, краткосрочной дебиторской задолженности 26 дней, а кредиторской задолженности 23 дней. Таким образом, длительность оборота чистого производственного оборотного капитала (длительность оборота запасов плюс длительность оборота краткосрочной дебиторской задолженности минус длительность оборота кредиторской задолженности) составляет 34 дня и 22 дня в начале анализируемого периода.

Следует подчеркнуть, что средняя за анализируемый период величина длительности оборота чистого производственного оборотного капитала положительна, что обеспечивает платежеспособность предприятия в долгосрочном периоде.

Если учесть, что чистый производственный оборотный капитал предприятия на конец анализируемого периода составляет 27 375,694 тыс. руб., то сокращение длительности его оборота на один день позволит высвободить денежные средства в размере среднедневной выручки 735,587 тыс. руб. Сокращения длительности оборота можно добиться за счёт сокращения объёма закупаемого сырья, сроков его хранения, снижения длительности производственного цикла, сокращения отсрочек платежей покупателям, увеличения длительности и объёмов коммерческого кредита поставщиков.

Показатель длительности оборота краткосрочной задолженности по денежным платежам (13 дней), служащий индикатором платежеспособности в краткосрочном периоде, не превышал 180 дней. Таким образом, можно предположить, что сроки выполнения обязательств Оао “АБТ Чартер” ещё не истекли и у предприятия хватит ресурсов, чтобы расплатиться с кредиторами.

Рентабельность и оборачиваемость активов предприятия. Показатели рентабельности характеризуют относительную доходность или прибыль измеряемую в процентах к затратам средств или капитала. Показатель рентабельности продукции отражающий прибыльность всей реализованной продукции, определяется делением объёма прибыли от реализации на выручку от реализации продукции. Рентабельность отдельных видов продукции зависит от продажной цены и себестоимости данного вида продукции. Как видно из таблицы 1.6, где приведены данные о рентабельность предприятия, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года изменение в уровне показателей рентабельности активов происходит под влиянием изменений структуры реализованной продукции и индивидуальной рентабельности отдельных видов продукции.

Показатели рентабельности за анализируемый период не претерпели кардинальных изменений. Все эти значения показывающие, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия, свидетельствуют о достаточной эффективности использования имущества. Отклонения со знаком минус можно объяснить тем, что IV квартал 2003 по интенсивности работы превосходит I квартал 2004 (наличие праздников).

Анализ данных таблицы 1.7 показывает, что динамика оборачиваемость активов предприятия, которая отражает тот факт, с какой скоростью совершается полный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловой активности предприятия, отрицательна. Сопоставление этих данных с показателями рентабельности показывают снижение практически всех анализируемых показателей за анализируемый период, что свидетельствует об отсутствии позитивных изменений в финансовом состоянии предприятия. Это может быть следствием нестабильных результатов, связанных с реализацией товара (услуг) и продвижением товара (услуг) на рынке.

Комплексная оценка финансового состояния предприятия на 01.04.2005г. (нарастающий итог) и анализ приведенных в таблицах 1.2 – 1.7 данных его деятельности показывают, что показатели финансовой устойчивости, ликвидности, рентабельности и оборачиваемости характеризуют предприятие как финансово устойчивое, с достаточно высоким уровнем доходности, что как следствие влечёт за собой удовлетворительную платёжеспособность.

Вывод: Предприятие ОАО “АБТ Чартер” относится ко второй группе инвестиционной привлекательности (см. Приложение 1).

Показатели рентабельности

Таблица 1.6

Показатели оборачиваемости

Табл. 1.7

Анализ системы управления. Успех деятельности фирмы зависит от системы управления, которая имеет решающее значение в достижении целей и задач, стоящих перед предприятием. Поэтому возникает необходимость в проведении исследований, позволяющих совершенствовать существующую в фирме систему управления. Исследование системы управления включает сбор, обработку и анализ данных с целью повышения результативности управления. Результатами исследований системы управления являются разработки, использующиеся при выборе и реализации стратегии и тактики деятельности фирмы, построении новой и/или совершенствовании действующей системы.

Система - это организованная совокупность подсистем и их элементов, находящихся во взаимодействии и образующих единое целое. Любое предприятие (компания) является системой, то есть представляет собой целое, состоящее из взаимозависимых подсистем.

Элементами управляющей подсистемы являются подразделения (работники), участвующие в процессе управления, и их взаимосвязи.

К основным характеристикам элементов управления относятся: функции, методы, технологии управления, организационная структура управления, информационное обеспечение, технические средства управления, кадры управления, управленческие решения.

Функции управления - это виды деятельности, которые определяют дифференциацию (разделение) и интеграцию (кооперацию) управления, необходимые для повышения качества управления и экономии времени.

Методы управления - это способы и приёмы воздействия на отдельные элементы управления, обеспечивающие эффективное использование ресурсов для достижения конечной цели управления.

Технология управления - это управленческий цикл, включающий в себя подготовку, принятие и реализацию решений, осуществляемых одним или несколькими звеньями управления, с учётом определённой формы реагирования элемента на управляющее воздействие (обратная связь).

Организационная структура управления - упорядоченная совокупность взаимосвязанных звеньев управления, обеспечивающих функционирование и развитие предприятия как единого целого.

Звенья управления отличаются размерами, назначением, функциями, информационным насыщением, способами передачи информации и мерой участия в процессах управления. Звеньями системы управления могут быть как отдельные работники, так и отдельные службы и подразделения. В зависимости от соотношения полномочий и функций управления различают звенья:

·  линейное, при котором объём полномочий равен объёму функций. Руководитель принимает решения по всем функциям управления;

·  функциональное, при котором объём полномочий существенно меньше объёма функций. Часто такое звено разрабатывает варианты решений, но не принимает их, передавая принятие решений линейному звену;

·  линейно-функциональное, при котором объём полномочий ограничен частью объёма функций. К таким звеньям относят должности главного инженера, главного экономиста, главного технолога и тому подобное;

·  функционально-линейное, при котором полномочия ограничены не только частью функций, но и конкретными условиями их реализации.

Каждое из перечисленных звеньев управления предопределяет свои организационные и информационные связи.

Информационное обеспечение - совокупность сведений и сообщений, с помощью которых разрабатываются и принимаются управленческие решения.

Технические средства управления - это средства сбора, передачи, хранения, отображения и вывода управленческой информации.

Кадры управления - менеджеры и специалисты всех уровней управления.

Управленческие решения - это творческий акт субъекта управления, определяющий программу мероприятий по решению возникшей проблемы на основе анализа сложившейся ситуации.

Организационная структура управления ОАО “АБТ Чартер” по принятию и исполнению решений представлена на рис.1.4, откуда видно, что главой компании является директор, которому подчиняется весь персонал компании, и им принимаются управленческие и стратегические решения в масштабах предприятия. Принятые решения доводятся до сведения коллектива и принимаются ими к исполнению, то есть имеет место функционально-линейное построение организационной структуры управления. Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам. В табл.1.8 представлено планирование фонда оплаты труда в соответствии с изменениями в штатном расписании после реализации инвестиционного проекта.

                              Директор                                               Заместитель директора

        по технической части

??Склад и  Отдел маркетинга??

Заместитель директора по коммерческой части		Менеджер   по персоналу    1	Секретариат                            и   АХЧ      3	IТ-отдел   3
Финансовый отдел  2    Бухгалтерия      6	Начальник диспетчерской службы
Диспетчеры                планирования  8		Диспетчеры            оперативные    4	Транспортный                               отдел       8	Служба супервайзеров 20

 Представительство в аэропорту Внуково

            Представительство в аэропорту Домодедово

Рис.1.4. Организационная структура управления компании ОАО “АБТ Чартер”

Планирование фонда оплаты труда после реализации проекта

Табл.1.8

Директору подчиняются финансовый отдел и бухгалтерия, секретариат, отдел кадров, АХЧ и IT-отдел. Заместителю директора по коммерции представительства компании в аэропортах Внуково и Домодедово, финансовый отдел и бухгалтерия, начальник диспетчерской службы, координирующий взаимодействие между отделами компании. Заместитель директора по технической части так же руководит отделами с технической точки зрения. В компании имеются все перечисленные выше звенья управления.

Необходимо рассматривать как формальную, так и неформальную организационную структуру предприятия. Неформальная структура представляет собой систему ежедневных действий, регулирующих важнейшие для предприятия отношения, и включает в себя комплекс неофициальных правил, ценностей, норм, убеждений, а также взаимоотношения и связи внутри предприятия, которые сложились между отдельными категориями работников. Эта структура дополняет формальную структуру и затрагивает сферы отношений, неурегулированных положениями последней. Для успешной реализации стоящих перед предприятием целей требуется максимальное сближение формальной и неформальной структуры.

Функции предприятия должны чётко распределяться между всеми его служащими, что и определяет основу его организационной структуры. Сотрудники организации наделяются соответствующими правами и обязанностями, которые закрепляются директивно и должны выполняться, как это предписывается. При этом результат труда служащих сразу же направляется на достижение стоящих перед компанией задач. В российской практике прослеживаются печальные тенденции в организации структуры организаций: “раздутость кадров”, нечёткое распределение обязанностей, неотработанная система поощрений и взысканий. Оптимальная структура предприятия – это шаг вперёд к его процветанию.

Бизнес-моделирование (моделирование бизнес-деятельности) - важный инструмент не только оптимизации деятельности предприятия, но и поддержки её последующего функционирования. Оно представляет собой процесс отражения субъективного видения реально существующего в компании потока работ в виде модели, состоящей из взаимосвязанных объектов. Бизнес-моделирование – это современная технология управления, повышающая эффективность работы предприятия за счёт снижения расходов на внутреннее взаимодействие, а, следовательно, обеспечивающая всестороннюю организационно-экономическую экономию ресурсов.

Расходы (издержки) на взаимодействие неизбежны для всех хозяйствующих субъектов, причём их доля в совокупных издержках производства товаров (услуг) сравнима, а нередко даже превосходит долю расходов на преобразование. Особенно они велики в сфере услуг и могут по разным оценкам в зависимости от отрасли экономики и страны достигать 40-70% общих издержек [6]. По нашим оценкам в компании ОАО “АБТ Чартер” расходы на взаимодействие выше 50% общих издержек, что может быть связано с необходимостью аренды офисных и складских площадей. Очевидна потребность в офисно-складском комплексе, который бы отвечал задачам компании.

Анализ численности персонала компании показывает соответствие рекомендуемым нормам. В настоящее время численность персонала ОАО “АБТ Чартер” по штатному расписанию составляет 72 человек. В связи с сезонностью и проводимой кадровой политикой центрального офиса (ЦО) компании численность персонала постоянно претерпевает изменения.

Управленческий состав компании (директор и два его заместителя) составляет 4,2% общей численности персонала, что также соответствует установленной норме управляемости[2].

Квалификационные требования к персоналу высокие (см. Приложение 2).

В настоящее время в компании ОАО “АБТ Чартер” более 70% сотрудников имеют высшее и специальное образование.

Офисы компании оснащены всеми необходимыми средствами управления: компьютерной техникой, имеющей специализированное ПО, средствами сбора и обработки информации.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что предприятие ОАО “АБТ Чартер” в основном соответствует представлениям современного построения системы управления, основанной на правильном подборе и расстановке кадров, использовании современных методов управления. В компании ОАО “АБТ Чартер” используются достижения науки и техники в областях психологии и технологий принятия управленческих решений.

Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам. 

1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Экономическое обоснование инвестиций в недвижимость является важнейшей частью принятия решения инвестором и является многогранным и масштабным вопросом. Поэтому для целей настоящей работы необходимы ограничения, а именно ограничимся рассмотрением темы через призму землепользования в городских условиях. В обычном понимании не существует единого городского рынка недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющих формирование цен в городе на земельные участки, на недвижимость, в силу существования множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными и связанными между собой [34]. В целом земельный рынок можно рассматривать как два сегмента: застроенные участки и свободные от застройки участки или как, например, такие сегменты:

·          земли сельскохозяйственного назначения;

·          открытые незастроенные земли (рекреации, туризм, охота, рыбалка);

·          незастроенные земли города  и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе с возможностью использования под застройку;

·          застроенные или отведённые под застройку городские земли;

·          земли, под жилыми односемейными домами с огородными участками;

·          участки многоквартирной многоэтажной застройки;

·          участки коммерческой и промышленной собственности;

·          участки собственности (недвижимости) различных инфраструктур;

·          участки, определённые под застройку на условиях передачи в аренду [36].

Возможна иная классификация объектов недвижимости и сегментация рынка, где будет формироваться своя собственная структурированность условий и стоимость объектов недвижимости. Например, в г.Москве выделяют секторы: офисной, торговой и производственно-складской недвижимости [24]. Для экономического обоснования вложений в земельные участки рассмотрим вкратце современную ситуацию на рынке и некоторые тенденции её развития.

Сектор офисной недвижимости. По мнению аналитиков [9] в 2005г. спрос на офисную недвижимость класса «А»-«В» в Москве ещё будет превышать предложение. Но активность спроса будет падать до стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платёжеспособного спроса в этом секторе, что уже наблюдается с середины 2004г. Резкого снижения цен (арендных ставок) в 2005г не прогнозируется, хотя уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%.

Стабильный рынок с высокой активностью – это область деятельности институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Их приход означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет до 2006г., что символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала таким символическим событием ещё в 2003г. [9].

На этом фоне необходимо отметить ещё несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003г., но в полной мере проявились в 2004г. и продолжатся далее. Это появление ещё одного типа объектов класса «В» - “бизнес-парков”, децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начали выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает заметно ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - Кутузовского, Ленинградского проспектов и других.

Аналогичная ситуация характерна и для ближайшего Подмосковья, куда ещё недавно переводились производственные мощности, а теперь это зона, благодаря целенаправленной политике областного руководства, является привлекательной для многих инвесторов и по сути становится основой для будущего роста рынка. Сектор офисной недвижимости Москвы и Московской области показывает устойчивые темпы развития и роста инвестиций.

В секторе торговой недвижимости объёмы предложения за счёт нового строительства также растут. Суммарная площадь введённых в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а общая площадь торговых центров составила в 2004 году более 2  млн.  кв.м и продолжает расти в 2005г. [9]. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв.м в год и более. За пределами Садового кольца ставка не выше $1 тыс. за кв.м в год. На 01.03.2005г. она даже снизилась, составив $0,8-0,9 тыс.  за кв.м в год [40].

На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку, несмотря на бурный рост розничных сетей, операторы не могут наращивать объёмы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить фиксированный минимум и определённый процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для фирм, специализирующихся на продаже одежды и обуви - 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20% [29].

Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве предусматривает увеличение площадей с 8 млн. кв.м до 16 млн. кв.м. до 2020г. Из них 6,3 млн. кв.м появятся при строительстве 300 крупных торговых центров. Производственные зоны и незастроенные территории площадью от 13 до 38га должны быть реорганизованы в торговые зоны. К тенденциям 2005г. специалисты относят развитие крупных сетевых торговых центров (уровня “Ашан”, “Метро” и другие), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - ритейл-парков”.

С конца 2004г. существенно изменилась и будет изменяться структура торговых площадей возле станций метрополитена и железной дороги в Москве и Московской области, что является выполнением решений государственных органов, связанных с политикой безопасности. По этим же причинам заметно снижение мелкой уличной торговли, что также усиливает эти тенденции и ведёт к снижению доходности. С другой стороны эти же причины могут и вызывают спрос, а, следовательно, и рост цены доходности. В целом прогноз доходности в этом секторе неочевиден даже для узких специалистов [9].

Сектор производственно-складской недвижимости является одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. На сегодняшний день предложение по складским помещениям в Москве составляет ~1,6 млн. кв.м. Но в структуре этого предложения наблюдается преимущественно низкий стандарт, часто с ненадлежащим образом оформленными правами. Только менее 200 тыс. кв.м (практически 1/10) можно рассматривать как международный стандарт. К концу 2005-началу 2006г. окончится строительство складских комплексов класса «А» - «В» и без учета строительства для собственных нужд, объём нового предложения составит до 150 тыс. кв.м. В 2005г. ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м в год (на уровне 2003г.), в крупных - упадет до уровня $110-120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2005г. и ещё год-два останется стабильной (15-18%) за счёт неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание до 11% и менее. Хотя существует мнение, что при выполнении городских программ по стимуляции развития малого бизнеса, возможен рост цены аренды (может быть как субаренды) из-за массового спроса на небольшие складские и производственно-складские помещения, что приведёт к достаточно устойчивой доходности на уровне 13-14% [9].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6