Инвестиционный проект "Складской комплекс"

Профилактика статических и динамических перенапряжений. Работа в неблагоприятных условиях способствует заболеваниям дыхательных путей, вследствие чего рабочие теряют трудоспособность. Неудобные вынужденные рабочие позы приводят к заболеваниям опорно-двигательного аппарата. Для избежания статических и динамических перенапряжений, приводящих к заболеваниям опорно-двигательного аппарата, рабочее место для работающих сидя организуют в соответствии с требованиями ГОСТ 12.2.032-78, для работающих стоя - ГОСТ 12.2.033-78. Необходимо проведение пассивной и активной релаксации на рабочих местах, а также нормирование режимов труда и отдыха.

Классификация вредных веществ и общие требования безопасности согласно ГОСТ 12.1.005-95

Табл. 4.5

Классификация санитарно-бытовые помещения для рабочих, занятых непосредственно на стройплощадке согласно СНиП 2.09.04-87 в зависимости от группы производственных процессов

Табл. 4.6

4.2. Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейна автотранспортными средствами

Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы. Главным источником загрязнения воздуха как строительной, так и транспортной организациями являются находящиеся на их балансе автотранспортные средства: подъёмные краны, грузовые автомобили с карбюраторными и дизельными двигателями. Они представляют собой источник загрязнения тип типа «б». - «Рассеянный источник от движущихся носителей загрязнения (участок транспортной магистрали) протяженностью L». Основное загрязнение окружающей среды грузовыми автомобилями происходит в результате выброса в атмосферу отработавших газов двигателей. Для уменьшения загрязнения необходимо разработать мероприятия по уменьшению токсичных выхлопов. Реализация мероприятий позволит получить экологический и экономический эффект.

Определим степень загрязнения окружающей среды транспортными средствами. В табл.4.7 показаны данные по выбросам загрязняющих веществ от подвижного состава, в табл.4.8 - изменение выбросов загрязняющих веществ при движении по городу (КГОР), в табл.4.9 - влияние технического состояния автомобиля на массовый выброс загрязняющего вещества (КSТС) в зависимости от типа двигателя. По данным таблиц, определим массы токсичных компонентов (S) выброса загрязняющих веществ подвижным составом в зависимости от величины годового пробега (LГОД) по формуле:

Ms= msпр · Lгод· Kгор· Ksт.с · 10-3, тонн                                (4.1)

Данные по выбросам загрязняющих веществ от подвижного состава

Табл. 4.7

Изменение выбросов загрязняющих веществ при движении по городу (КГОР)

Табл. 4.8

Влияние технического состояния автомобиля на массовый выброс загрязняющего вещества (КSТС) в зависимости от типа двигателя

Табл. 4.9

Карбюраторный тип двигателя. Пробег а/м = 28 152 км/год.

mCO = 13 · 28 152 · 1 · 1,9 · 10-3= 695,35 тонн,

mСН = 2,6 · 28 152 · 1 · 1,65 · 10-3= 120,77 тонн,

mNO2= 1,5 · 28 152 · 1 · 1 · 10-3= 42,23 тонн,

mSO2= 0,076 · 28 152 · 1 · 1,15 · 10-3= 2,46 тонн,

mКАРБ = 695,35 + 120,77 + 42,23 + 2,46 = 860,81 тонн.

Дизельный тип двигателя. Пробег а/м = 18 152 км/год.

mCO = 2,0 · 18 152 · 1 · 1,6 · 10-3= 58,09 тонн,

mСН = 0,8 · 18 152 · 1 · 2,1 · 10-3= 30,50 тонн,

mNO2 = 8,1 · 18 152 · 1 · 1 · 10-3= 147,03 тонн,

mС = 0,5 · 18 152 · 1,9 · 10-3= 17,24 тонн,

mSO2= 0,7 · 18 152 · 1,25 · 1,15 · 10-3= 18,27 тонн,

mДИЗ = 58,09 + 30,50 + 147,03 + 17,24 + 18,27 = 271,13 тонн.

Перечень проектных мероприятий, направленных на повышение экологической безопасности транспортных средств:

·          изменение технологии выполняемых работ по техобслуживанию и ремонту

·          применение трёхступенчатых каталитических нейтрализаторов выхлопных газов;

·          применение усовершенствованных средств контроля за токсичностью выхлопных газов;

·          снижение расходов топлива, равное: 0,5  18 152 ·1  1,9  10-3 = 17,24 тонн;

·          применение топлива с улучшенными экономическими параметрами.

Таким образом, после внедрения данных проектных мероприятий снижение массы выбросов загрязняющих веществ в атмосферу составит 5%.

Определим расходы, связанные с использованием в автомобиле топлива с улучшенными экономическими параметрами при усреднённом расходе топлива 10 л на 100 км.

До внедрения проектных мероприятий на автомобиле использовали бензин А-76 (16 руб./л). Расход топлива с учётом годового пробега автомобиля:

28 152 · 16 = 450,4 тыс. руб.

После внедрения проектных мероприятий на автомобиле предполагается использовать бензин А-92 (18 руб./л). Расход топлива с учётом годового пробега автомобиля:

28 152 · 18 = 506,8 тыс. руб.

Для контроля за выбросами вредных веществ в атмосферу, необходимо ежемесячно производить технический контроль автомобилей на станциях ТО. Расход на приобретение топлива лучшего качества увеличится на 56,4 тыс. руб. Затраты на приобретение и установку трёхступенчатого каталитического нейтрализатора выхлопных газов в автомобилях составляет 1000 руб.

Тогда приведенные затраты на внедряемые проектные мероприятия:

ЗПР = С + 0,12 КВ,                                              (4.2)

где С - сумма капитальных вложений (приобретение трёхступенчатого

каталитического нейтрализатора выхлопных газов), тыс.  руб.

ЗПР = 7 200 + 56,4 + 0,12 · 1 000 = 7 348,2 тыс. руб.

Годовой экономический эффект от внедрения данных мероприятий:

ЭГ = П – ЗПР = 869,6 – 7 348,2 = – 6 451,6 тыс. руб.           (4.3)

Экономические проблемы загрязнения и защиты водного бассейна. Известно, что часто АТС являются источником загрязнения водного бассейна, которое происходит путём попадания в него топлива, жидких горюче-смазочных материалов, взвешенных веществ и прочих вредных элементов, вырабатываемых автомобилями. Причиной может служить неисправность автомобиля, например, течь масла. Поэтому необходимо обеспечить надлежащую эксплуатацию и уход за АТС.

Предложения по устранению причин загрязнения:

1.  необходимо регулярно производить текущий техосмотр АТС на станции ТО, где должны устранить все возникшие неисправности;

2.  мойку автомобилей производить только на специально оборудованных моечных станциях (не реже одного раза в неделю);

3.  заправку автомобиля производить только на автозаправочных станциях, не допускать утечки топлива.

4.3. Техника безопасности при эксплуатации складского комплекса

Техника безопасности при эксплуатации холодильных установок. В складских холодильных камерах хладагентом служит фреон 12 или хладон. Это оборудование должно эксплуатироваться в соответствии с Правилами их применения. Установку и монтаж холодильного оборудования должны выполнять механики специализированных организаций. Эксплуатацией оборудования должны заниматься только лица, хорошо знакомые с правилами его эксплуатации и ТБ. Правила эксплуатации холодильного оборудования запрещают включать холодильный агрегат при наличии неисправностей в нём, утечки фреона или хладона, при неисправных приборах защиты и автоматики, отсутствии или нарушении теплоизоляции, резиновых уплотнителей дверей и других неисправностях. Вблизи холодильного оборудования должны быть вывешены инструкции по его эксплуатации и правила техники безопасности[9].

ТБ эксплуатации подъёмно-транспортного оборудования (ПТО). ТБ при проведении складских и погрузочных работ. Проект предусматривает применение различного грузоподъёмного оборудования: подъёмных столов, уравнительных площадок, грузовых лифтов, наклонных подъёмников, электроштабелёров, вилочных погрузчиков, ленточных конвейеров, тележек с гидравлическим и ручным приводом. Все виды ПТО относят к категории машин и установок повышенной опасности. В связи с этим работать на них могут лишь лица, прошедшие специальную подготовку, имеющих допуск и усвоившие правила ТБ. Большинство подъёмно-транспортных машин и механизмов должно находиться на учёте в инспекциях Госгортехнадзора и должно эксплуатироваться в соответствии с их требованиями.

Администрация предприятия обязана следить за исправным состоянием всего подъёмно-транспортного оборудования. Места, выполнения подъёмно-разгрузочные работы, должны быть обособлены от мест переработки грузов вручную. Все проезды, где перемещают грузы, должны быть ярко освещены.

Лица, обслуживающие подъёмно-транспортные машин и механизмы, особенно женщины, должны быть одеты в комбинезоны или одежду без свисающих концов. На ПТО нельзя перевозить груз вместе с грузчиками. Начиная работу на подъёмном механизме, надо проверить исправность и пригодность его к работе. Укладываемые грузы необходимо распределять равномерно, устойчиво, не допуская перегрузок, что может привести к поломке механизма и вызвать аварию. Вождение самоходного транспорта может быть поручено лишь обученным этой работе лицам, имеющих допуск (права).

Разработанные на предприятии правила движения складского транспорта должны соответствовать требованиям ТБ. Максимальная скорость движения транспортных механизмов не выше 12 км\ч, внутри складских помещений – не более 6км\ч, на поворотах, в проходах и узких помещениях – не более 3 км\ч.

Техническое обслуживание ПТО ведётся в централизованном порядке. Для заправки (подзарядки батарей электропогрузчиков) необходимо выделение отдельного помещения, отвечающего всем требованиям, предъявляемым к подобным помещениям (как правило, фирмы-производители поставляют эти требования в комплекте с паспортом на ПТО). Для профилактических наблюдений и ТО, а также выполнения ремонта предприятие должно заключить со специализированной организацией договор.

Выводы: При проведении фирмой правильной политики в отношении природы и жизнедеятельности трудящихся реально уменьшить упущенную выгоду. В данном проекте строительства складского комплекса вопросы обеспечения ТБ и экологической безопасности могут и должны быть успешно решены при выполнении всех соответствующих требований. Годовой экономический эффект от внедрения проектных мероприятий, направленных на повышение экологической безопасности составляет 6 451,6 тыс. руб.

ГЛАВА 5

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА

Риски проекта и предложения по их снижению. Как известно, риск - это вероятность неблагоприятного исхода. Если такое событие произойдет, то у предприятия возможны три результата:

·  отрицательный - потеря части ресурсов предприятия, недополучение доходов или появление дополнительных расходов;

·  положительный - увеличение прибыли, сокращение расходов - выгода;

·  нулевой - нет влияния на финансово-хозяйственные результаты.

В предпринимательской деятельности риски имеют большое значение. Различают чистые и спекулятивные риски. К чистым рискам относятся:

·  природные, естественные (землетрясения, наводнения);

·  экологические, политические, транспортные;

·  некоторые коммерческие риски (имущественные, производственные, торговые), приводящие к отрицательным (нулевым) результатам.

Спекулятивные риски:

·  финансовые риски, связанные с покупательной способностью денег (инфляционные, валютные, дефляционные и другие);

·  инвестиционные риски (процентные, кредитные, упущенной выгоды, биржевой).

Оценка рисков проводится по стадиям проекта: стадия подготовки, строительства и функционирования.

Суть качественного анализа состоит в определении факторов риска и видов работ, при выполнении которых он возникает. Количественно размер риска можно установить с помощью статистических, аналитических и других методов, обзор которых приведен выше (см. Глава 2.). Закономерности случайных событий изучаются с использованием математического аппарата теории вероятности. Вероятность наступления рискового события может быть определена субъективным способом или объективными методами.

Объективным методом вероятность события устанавливается путём вычисления частоты, с которой оно происходит. Субъективный метод определения вероятности основан на оценках экспертов, консультантов и/или личном опыте предпринимателя.

В нашем проекте для прогнозирования чистого дохода риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации самого проекта.

В табл.5.1-5.3 приведены результаты оценки по видам рисков, где принято:

·  0 - риск рассматриваемый как несущественный;

·  0,25 - риск, скорее всего не реализуется;

·  0,5 - о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;

·  0,75 - риск, скорее всего, проявится;

·  1 - риск точно реализуется.

Расчёт риска проекта показал, что общий риск проекта составляет 0,2, и это относит его к проектам с невысокой степенью риска.

Результаты оценки по видам рисков

Табл. 5.1

Результаты оценки по видам рисков

Табл. 5.2

Результаты оценки по видам рисков

Табл. 5.3

Так как невозможно точно представить реальную ситуацию при осуществлении инвестиционного проекта, то воспользоваться объективными методами - анализом чувствительности, анализом вариантов, методом расчёта критических точек - нельзя, в связи с тем, что их применение требует наличия представительной статистической выборки по рискам в определённой инвестиционной деятельности. Поэтому полученный результат расчёта следует рассматривать как пример использования субъективной оценки риска, которая, как известно, сводится к выявлению всех возможных рисков (причин, источников), их ранжированию, установлению их весового коэффициента и вычисления среднегеометрической, как величины обобщённой оценки риска.

Что касается мероприятий по снижению риска, то по вышеизложенным причинам они могут быть предложены также только как пример (страхования, самострахования и другие см. Глава 2) или как обобщения. Наука и практика выработали определённые правила управления рисками:

·  нельзя рисковать больше, чем может позволить собственный капитал;

·  надо думать о последствиях риска;

·  нельзя рисковать многим ради одного;

·  нельзя класть яйца в одну корзину”;

·  положительное решение принимается лишь при отсутствии сомнения, в противном случае принимается отрицательное решение;

·  нельзя думать, что всегда существует только одно решение. Возможно, есть и другие.

Реализация первого правила означает, что прежде, чем принять решение о рисковом вложении капитала, необходимо: определить максимально возможный объём убытка по данному риску; сопоставить его с объёмом вкладываемого капитала, со всеми собственными финансовыми ресурсами и определить, не приведёт ли потеря этого капитала к банкротству.

Соотношение максимально возможного объёма убытка и объёма собственных финансовых ресурсов представляет собой степень риска, ведущего к банкротству. Она измеряется с помощью коэффициента риска:

Кр = У/С,                                                        (5.1)

где  Кр - коэффициент риска;

У  -  максимально возможная сумма убытка, руб.;

С  -  объём собственных финансовых ресурсов с учётом точно

известных поступлений средств, руб.

Считается, что оптимальный коэффициент риска составляет 0,3, а коэффициент риска, ведущий к банкротству – 0,7 и более [3].

Состояние компании “АБТ Чартер” после реализации проекта анализировалось в соответствующих разделах по мере рассмотрения вопросов:

·  улучшение структуры баланса предприятия (глава 1, 1.1);

·  изменения в системе налогообложения (глава 1, 1.2 и Приложение 3);

·  увеличение оборота по клиентам компании (глава 1, 1.1);

·  приобретение в собственность участка земли, как средство надёжных и долговременных инвестиций (глава 1, 1.2, глава 2, 2.1, Приложение 3);

·  совершенствование системы управления компании, технологии, улучшение транспортной и складской логистики на основе современного оборудования (глава 1, 1.1, глава 3);

·  снижение издержек по аренде офисных и складских помещений (глава 2, 2.1 и 2.3).

Анализ использования площадей до и после строительства складского комплекса представлен в таблице 5.4. Некоторые виды затрат по компании, как результаты расчёта будущего состояния организации при внедрении проекта даны в таблице 5.5.

Выводы: Предложенный инвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённой оценки риска. Для этого необходимо:

·  вести мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла;

·  строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов;

·  обязательно проводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционных рисков.

Реализация данного проекта даст компании возможные приобретения:

·  возрастёт конкурентоспособность компании на рынке за счёт снижения издержек по аренде и увеличения оборота (см. также Приложение 3);

·  акционерный капитал компании найдёт эффективное применение после приобретения в собственность земельного участка и строительства на нём складского комплекса;

·  компания ОАО “АБТ Чартер”, имея законченный производственно-коммерческий цикл, получит возможность его интенсификации и усовершенствования на основе последних достижений НТП.

Анализ использования площадей до и после строительства складского комплекса

Табл. 5.4.

Прогноз будущего состояния организации при внедрении проекта по некоторым видам затрат

Табл. 5.5

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с поставленными задачами дипломного проекта получены следующие результаты:

На основании анализа ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания показано, что предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности в регионах России. С увеличением потребности клиентов в высококачественных продуктах питания закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованных услуг. Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе. Поэтому компания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретению собственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своего бизнеса.

На основании анализа хозяйственной деятельности компании ОАО “АБТ Чартер”, е положения на рынке, установлено, что предприятие относится ко II группе инвестиционной привлекательности. Платежеспособность и финансовая устойчивость предприятия находятся на приемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровень доходности, хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений, при этом предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию (услуги) и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности.

На основании анализа оборота по клиентам установлено, что наблюдаемое снижение оборота компании вызывается причинами, связанными с текущей ситуацией менеджмента: уменьшением объёмов заказов некоторыми клиентами категории VIP. Для исправления ситуации возможности в компании имеются и в целом ситуация с крупными клиентами выглядит положительной.

При анализе системы управления выявлено, что качество финансового и производственного менеджмента компании “АБТ Чартер” удовлетворительное и, в основном, соответствует представлениям современного построения системы управления.

Изучение рынка недвижимости г.Москвы и Московской области показало, что он является растущим и будет развиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательность инвестиций и необходимость их экономического обоснования, которое, при правильной оценке и адекватном применении методического аппарата анализа и оценки инвестиционных проектов, может реально помочь инвестору снизить риски его инвестиционной деятельности.

Анализ ситуации на рынках земли и складских помещений и тенденций развития современного рынка недвижимости, подтверждая актуальность темы рассматриваемого инвестиционного проекта, позволяет сделать вывод о том, что месторасположение объекта недвижимости оказывает основополагающее влияние на стоимость недвижимости.

На основании краткого обоснования вложений в недвижимость и проведенного на современном фактологическом материале анализа ситуации, настоящий инвестиционный проект можно отнести к среднесрочному и среднему по масштабу коммерческому проекту.

Стоимость данного инвестиционного проекта приблизительно равна ~ $8 917 000. Её можно рассматривать только как ориентировочную с учётом принятых допущений. Экономическая ситуация постоянно изменяется и это требует такого же её отслеживания. Оценка стоимости данного проекта имеет ограниченный и рекомендательный характер. Выбор экономических и финансовых инструментов остаётся за менеджментом компании и может меняться в процессе реализации инвестиционного проекта.

Данный инвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённой оценки риска. Для этого необходимо:

·          вести мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла;

·          строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов;

·          обязательно проводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционных рисков.

ЛИТЕРАТУРА

1.         Конституция Российской Федерации  от 12 декабря 1993.

2.         Федеральный Закон РФ от 25 октября 2001г. №137-ФЗ “Земельный кодекс Российской Федерации”.

3.         Федеральный Закон 73-ФЗ от 7 мая 1998 “Градостроительный кодекс РФ”.

4.         Федеральный Закон от 25 февраля 1999 N39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

5.         Федеральный Закон от 5 марта 1999 N46-ФЗ “О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг”.

6.         Федеральный Закон от 29 октября 1998 N164-ФЗ “О лизинге”.

7.         Постановление Правительства РФ от 05.01.98 №2 “Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды”.

8.         Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 №316 “Правила проведения государственной кадастровой оценки земель”.

9.         Постановление Правительства РФ от 06.07.01 №519 “Стандарты оценки”.

10.      Министерство имущественных отношений РФ, распоряжение от 06.03.02г №568-Р “Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков”.

11.      Методика государственной кадастровой оценки земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра России. - М., 2000.

12.      Антипов А.В., Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения. - М.: Рос. экон. акад., 2000.

13.      Артеменко В.В. и др. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - М.: ГУЗ, 2000.

14.      Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 1994.

15.      Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. - М.: Интерэксперт, 1995.

16.      Бланк И. А. Инвестиционный менеджмент. - Киев: Эльга-Н, 2001.

17.      Болдырев В.С. и др. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1998.

18.      Газеев Н.Х. и др. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. - М.: ПМБ ВНИИОНГ, 1993.

19.      Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Бизнес-план. — М.: “Ось-89”, 2000.

20.      Данные серверов www.arn.ru, www.izrukvruki.ru, www.cottage.ru, www.domik.info, www.incom-realty, www.miel.ru, www.mian.ru, www.dm-realty.ru, www.tender.mos.ru, www.appraiser.ru, www.ozon.ru, www.mos.ru, www.dis.ru и другие.

21.      Дибб С., Симкин Л. Практическое руководство по сегментированию рынка. - СПб.: Питер, 2001.

22.      Занадворов В.С., Занадворова А.В. Экономика города.: Учеб. пособие. - М.: Изд-во Магистр, 1998.

23.      Игошин Н.В. Инвестиции. - М.: Финансы; ЮНИТИ, 1999.

24.      Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. - М., 1994.

25.      Казаков А.П., Минаева Н.В. Экономика. Курс лекций. - М., 1996.

26.      Ковалёв В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2002.

27.      Ковалёв В.В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1996.

28.      Коростылёв С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие. - М.: Русская деловая литература, 1998.

29.      Кредитование и расчеты в строительстве: Учеб. / Под ред. Валенцовой И.И. - М.: Финансы и статистика. 1993.

30.      Крейнина М.Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. - М., 1994.

31.      Ларионова И.В., Иванова М.Г. Об организации кредитования // Деньги и кредит, 1999. - № 1.

32.      Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. - М.: Дело, 2001.

33.      Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: Учебник для ВУЗов. М.:ЮНИТИ, 1997.

34.      Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты: Учеб. пособие / Под ред. Григорьева В.В.. – М.: ИНФРА-М, 1997.

35.      Пешкова Е.П. Маркетинговый анализ в деятельности фирмы. - М.: Ось-89, 1999.

36.      Попков В.П., Семёнов В.П. Организация и финансирование инвестиций. - СПб.: Питер, 2001.

37.      Пошиваленко Г.П. и др. Инвестиции: Учеб. Пособие. – М.: КНОРУС, 2004.

38.      Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. - М.: Экономика, 1996.

39.      Ременников В.В. Разработка управленческого решения. - М.: Юнити, 2000.

40.      Россия в цифрах. Краткий стат. сб. / Госкомстат России. - M., 2005.

41.      Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель малых городских поселений. - М.: ГУЗ, 2003.

42.      Сергеев И.В. и др. Организация и финансирование инвестиций. - М.: Финансы и статистика, 2003.

43.      Синицкий А.В.

44.      Спиридонов В.Ф. и др. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. - М.: Центр реализации проекта Ларис, 2000.

45.      Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент. - М.: Перспектива, 1993.

46.      Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.

47.      Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело, 1994.

48.      Хорин А.Н. Оценка предпринимательского риска // Бухгалтерский учёт, 1994. - № 5.

49.      Хорн Дж. К. Ван. Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1996.

50.      Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. – М.: Дело, 1998.

51.      Шарп У., Александер Г. Дж., Бейль Дж.  Инвестиции. - М.: ИНФРА-М, 1997.

52.      Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. - М.: ИНФРА-М, 1998.

53.      Шериданов Н.В. Анализ рынка складских помещений Москвы и Московской области // Недвижимость&цены, Изд-во Деловой мир, 2005. - №2.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Справка[6]:

Первая группа - Предприятие имеет высокую рентабельность и оно финансово устойчиво. Платежеспособность Предприятия не вызывает сомнений. Качество финансового и производственного менеджмента высокое. Предприятие имеет отличные шансы для дальнейшего развития.

Вторая группа - Платежеспособность и финансовая устойчивость Предприятия находятся, в целом, на приемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровень доходности, хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений, при этом данное Предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию/услуги и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности. Работа с Предприятием требует взвешенного подхода.

Третья группа - Предприятие финансово неустойчиво, оно имеет низкую рентабельность для поддержания платежеспособности на приемлемом уровне. Как правило, такое Предприятие имеет просроченную задолженность. Для выведения Предприятия из кризиса следует предпринять значительные изменения в его финансово-хозяйственной деятельности. Инвестиции в Предприятие связаны с повышенным риском.

Четвёртая группа - Предприятие находится в глубоком финансовом кризисе. Размер кредиторской задолженности велик, оно не в состоянии расплатиться по своим обязательствам. Финансовая устойчивость Предприятия практически полностью утеряна. Значение показателя рентабельность собственного капитала не позволяет надеяться на улучшение. Степень кризиса Предприятия столь глубока, что вероятность улучшения ситуации, даже в случае коренного изменения финансово-хозяйственной деятельности, невысока.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Квалификационные требования к персоналу

КОНТРАКТ №

г. Москва                                                                                             «01» мая 2002 г.

ОАО “АБТ Чартер” в лице Директора, Шарова В.Г., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «РАБОТОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и  гражданин ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,  , именуемый в дальнейшем «РАБОТНИК», с другой стороны, заключили настоящий Контракт о нижеследующем:

I. ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА.

Настоящий Контракт регулирует трудовые и связанные с ними иные отношения между Работником, выполняющим обязанности заместителя директора по коммерческой части и Работодателем.

II. ОБЯЗАННОСТИ РАБОТНИКА.

Работник обязан:

-Осуществлять функции и выполнять обязанности, отнесенные к его компетенции настоящим Контрактом;

-Своевременно и точно выполнять распоряжения директора фирмы;

-Осуществлять руководство финансово-хозяйственной деятельностью фирмы в области материально-технического обеспечения, реализации услуг фирмы на рынке, обеспечивая эффективное и целевое использование материальных и финансовых ресурсов, снижение их потерь, ускорение оборачиваемости оборотных средств;

-Совместно с директором определять долговременную стратегию коммерческой деятельности и финансовые планы фирмы, составлять перспективные и текущие планы реализации продукции;

-Принимать меры по своевременному заключению договоров с партнёрами и потребителями услуг, обеспечивать выполнение договорных обязательств по реализации услуг (по номенклатуре, объёму, качеству, срокам и другим условиям поставок);

-Осуществлять контроль за реализацией услуг, материально-техническим обеспечением фирмы, финансовыми и экономическими показателями деятельности фирмы;

-Руководить разработкой мер по улучшению экономических показателей, повышению эффективности работы, укреплению финансовой дисциплины;

-Участвовать от имени фирмы в ярмарках, выставках по рекламированию и реализации услуг фирмы;

-Контролировать соблюдение дисциплины при выполнении заданий по заказам и обязательств по реализации услуг и соответствие договорам, изучать рыночную коньюктуру на реализуемые фирмой услуги;

-Организовывать работу складского хозяйства, создавать условия для надлежащего хранения и сохранности материальных ценностей  и продукции;

-Обеспечивать своевременное составление сметно-финансовых и других документов, отчетности по финансовой деятельности;

-Координировать работу подчиненных ему служб и сотрудников;

-Осуществлять взаимодействие с руководителями структурных служб фирмы, получать информацию и документы, необходимые для выполнения своих должностных обязанностей;

-По всем вопросам, не входящим в компетенцию работника, адресовать физические и юридические лица к директору.

III. ДЕЙСТВИЕ КОНТРАКТА.

3.1.Настоящий контракт заключен на срок три года с «01» мая 2002 г. по «30» апреля 2007г.

3.2.Пo окончании срока действия настоящего Контракта Работодатель вправе не продлевать его на следующий срок.

3.3.После истечения срока Контракта по соглашению сторон может быть заключен новый Контракт.

IV. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ КОНТРАКТА.

4.1.Настоящий Контракт может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Если при этом расторжение Контракта инициировано Работодателем по независящим от работника причинам, последнему предоставляются гарантии и выплачиваются компенсации, не ниже установленных действующим законодательством.

4.2.Настоящий контракт может быть прекращен или расторгнут Работодателем по следующим поводам со стороны Работника:

-Грубое нарушение финансовой или трудовой дисциплины;

-Материальный или финансовый ущерб, нанесенный в результате действий, или, наоборот, бездействия Работника;

-Совершение виновных действий, если эти действия дают основание для утраты доверия к Работнику;

-Невыполнение или частичное выполнение требований настоящего Контракта;

-Дестабилизация психологического климата в трудовом коллективе, имеющая своими последствиями ухудшение условий труда для других работников или (и) снижение прибыли, (если наличие данного фактора, будет доказано).

4.3.При прекращении (no окончании срока действия) или расторжении Контракта (по перечисленным п.4.2 причинам ) Работодатель не несет никаких обязательств и не устанавливает никаких гарантий уволенному Работнику.

4.4.Настоящий Контракт подлежит досрочному расторжению по требованию Работника только в случае его болезни или инвалидности, препятствующих выполнению работы по Контракту, а также по другим уважительным причинам с предварительным письменным уведомлением другой стороны за 14 дней.

V. ОПЛАТА ТРУДА.

5.1.Работодатель обязуется выплачивать Работнику заработную палату согласно штатному расписанию в размере четыре тысячи рублей. В случае успешной деятельности компании, Работнику выплачивается премия при следующих условиях:

-своевременного предоставления установленных форм отчетности о проделанной работе;

- отсутствии нарушений трудовой дисциплины.

5.2.По соглашению сторон размер и система оплаты труда могут быть пересмотрены.

5.3.С суммы заработной платы и с иных, установленных законом доходов, Работник уплачивает налоги в размерах и порядке, предусмотренных действующим законодательством.

5.4.Оплата труда Работника производится через кассу фирмы.

VI. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА РАБОТНИКА.

Работник обязуется:

-Не разглашать сведения, составляющие служебную или коммерческую тайну, ставшие известными ему в связи с выполнением своих должностных обязанностей, но только в случаях, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными актами РФ;

-Соблюдать трудовую и производственную дисциплину, внутренний распорядок фирмы, приказы и распоряжения руководства;

-Соблюдать правила техники безопасности и пожарной безопасности;

-Участвовать в обсуждении вопросов, касающихся исполняемых им должностных обязанностей;

-Постоянно повышать свои профессиональные знания и навыки путем самостоятельного изучения соответствующей документации, каталогов, рекламных материалов и технического описания товаров и услуг, реализуемых фирмой;

-Принимать активное участие в семинарах, практических занятиях, выездных учебах, организуемых руководством фирмы;

-Бережно и аккуратно относиться к материальным ценностям (товар, торговое и специальное оборудование, оргтехника, рекламные материалы и т.п.), которые находятся в служебных помещениях  и на торговых площадях фирмы;

-Быть опрятным, корректным и вежливым с посетителями фирмы и коллегами по работе;

-Содержать рабочее место в чистоте и порядке;

-Предлагать любые мероприятия и действия, направленные на улучшение работы фирмы, активно участвовать в их воплощении.

VII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА РАБОТОДАТЕЛЯ.

Работодатель по отношению к Работнику обязан:

-Полностью и своевременно производить выплату всех видов денежного вознаграждения, оговоренных в настоящем Контракте;

-Обеспечить Работника необходимым для его нормальной деятельности рабочим местом, материалами, оборудованием и информацией;

-Создать работнику условия, необходимые для обеспечения полной сохранности вверенного ему имущества.

VIII. ОРГАНИЗАЦИЯ ТРУДА И СОЦИАЛЬНО-БЫТОВЫХ УСЛОВИЙ.

Для выполнения Работником своих обязанностей ему устанавливается ненормированный рабочий день с режимом гибкого рабочего времени и продолжительностью рабочей недели не менее нормы, установленной  Трудовым Кодексом РФ.

Работодатель оставляет за собой право в случаях непроизводительной траты времени Работником, выражающихся в опозданиях, неоправданном отсутствии на рабочем месте, перекурах и т.п., увеличить рабочее время Работника на один час.

В течение рабочего дня Работнику предоставляется, в соответствии с правилами внутреннего распорядка,  перерыв для приема пищи и 2-е чайные паузы в пределах 15 минут каждая.

8.1.Согласно ТК РФ работнику предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск в соответствии с графиком отпусков сотрудников фирмы.

8.2.Работник подлежит социальному и медицинскому страхованию и социальному обеспечению в порядке и на условиях, установленных действующими нормативными документами.

XI. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ КОНТРАКТА.

Условия настоящего Контракта носят конфиденциальный характер, не подлежат оглашению, опубликованию в печати, передаче устно или письменно третьему лицу.

Работник фирмы категорически не имеет права информировать других работников фирмы напрямую или косвенно о размере своего материального вознаграждения.

Х. ОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

10.1.За невыполнение контрактных обязательств стороны несут ответственность (дисциплинарную, материальную, административную и уголовную) в соответствии с действующим законодательством.

10.2.Работник несет материальную ответственность за ущерб, причиненный фирме при исполнении трудовых обязанностей в размере прямого действительного ущерба.

10.3.Споры сторон Контракта разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим  законодательством РФ.

XI. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

11.1.Условия настоящего Контракта могут быть изменены только по взаимному соглашению сторон.

11.2.Все вопросы, не урегулированные настоящим Контрактом, подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством.

11.3.Настоящий Контракт составлен в двух экземплярах: первый экземпляр находится у Работодателя, второй экземпляр - у Работника, при этом  оба  экземпляра имеют равную юридическую силу.

СВЕДЕНИЯ О РАБОТНИКЕ:

Ф.И.О. ра6отника 

Дата и место рождения –

рождения –

Паспорт

Домашний адрес:

ПОДПИСИ СТОРОН

«РАБОТОДАТЕЛЬ»                                                                      «РАБОТНИК»

Директор ОАО “АБТ Чартер”

Шаров В.Г.

__________________                                                             ______________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Изыскание источников финансирования инвестиций всегда было одной из важнейших проблем в инвестиционной деятельности. В настоящее время эта проблема является, пожалуй, самой острой и актуальной.

Система финансирования инвестиционного процесса складывается из органического единства источников, методов и форм финансирования. В современных условиях основными е источниками (различают собственные, заемные, привлечённые) являются:

·          чистая прибыль; амортизационные отчисления, внутрихозяйственные резервы и другие средства предприятия;

·          денежные средства, аккумулируемые банковской системой и специализированными небанковскими кредитно-финансовыми институтами;

·          средства, полученные в форме кредитов и займов от международных организаций и иностранных инвесторов;

·          внутрисистемное целевое финансирование (от вышестоящей организации);

·          средства бюджетов различных уровней и другие средства [42].

Под методом (формой) финансирования обычно понимают механизм привлечения инвестиций, выделяя следующие основные формы: самофинансирование; лизинг; эмиссия акций; кредитное финансирование; смешанное финансирование; проектное финансирование.

Для рассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может оказаться интересным использование ипотечного кредитования. Получение иностранных и бюджетных инвестиций, как правило, проблематично. Ставки рефинансирования ЦБ РФ (то есть получение долгосрочного кредита должно происходить под разумные проценты) и инфляция в экономике высокие (компания, как сбытовая имеет дело с наличностью в рублях). Ипотечный кредит (ссуда) привлекателен строго определённым целевым назначением и залогом (они у предприятия есть), а также тем, что это относительно низко рискованная банковская операция, предполагает для инвестора самостоятельность и ответственность в рисках.

Интересным может быть и привлечение инвестиционных ресурсов методом проектного финансирования, которое можно охарактеризовать как финансирование инвестиционных проектов, когда сам проект является способом обслуживания долговых обязательств, то есть за предоставление финансирования предоставляется право на участие в разделе результатов реализации проекта.

Как разновидность торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотного капитала, возможен факторинг (продажа дебиторской задолженности).

Правильное определение цены собственного капитала является важным моментом при финансировании инвестиционного проекта за счёт заёмного капитала и собственных средств.

Подробный обзор вышеперечисленных вопросов выходит за рамки настоящей работы. Поэтому кратко остановимся на вопросах лизинга.

В рамках западного подхода размер лизинговых платежей может быть постоянным, когда осуществляемые в соответствии с условиями договора лизинга платежи равны между собой, и изменяющимся во времени [56].

Для расчёта постоянных лизинговых платежей (ЛП) используется формула:

ЛП = СПЛ х А,

где СПЛ - стоимость предмета лизинга (первоначальная стоимость);

А - коэффициент рассрочки для постоянных рент, определяемый по формуле:

А = i/1 – (1 + i)– n,

где n - общее число платежей по договору лизинга.

i - процентная ставка, определяемая в зависимости от периодичности платежей, включает в себя плату за пользование предметом лизинговой сделки (вознаграждение лизингодателю, плату за дополнительные услуги и другое).

Согласно Методическим рекомендациям по расчёту лизинговых платежей, одобренных Министерством экономики и Министерством финансов РФ в 1996г., разработанных и дополненных на основе [48], сумма лизинговых платежей рассчитывается по формуле:

ЛП = АО + ПК + ДУ + ВЛ + НДС,

где АО амортизационные отчисления;

ПК – плата за используемые кредитные ресурсы, возмещаемая лизингодателю;

ДУ – сумма возмещаемых лизингодателю дополнительных услуг;

ВЛ – комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставленное по договору лизинга имущество.

Пример:

Компания рассматривает возможность приобретения холодильного и климатического оборудования стоимостью $600,000 по договору финансового лизинга.

Требуется рассчитать по западной методике предполагаемые лизинговые платежи, если по условиям договора лизинга известно, что они постоянны во времени и будут уплачиваться в конце каждого года. При этом годовая процентная ставка установлена лизингодателем в 10%, а срок договора равен 5 годам.

Определим: 1) коэффициент рассрочки для постоянной ренты:

А = i/1 - (1 + i)– n = 0,1/1 – 1/1,15 = 0,2638;

2) годовой размер лизингового платежа:

ЛП = СПЛ х А = 600,000 х 0,2638 = $158 280

3) сумму выплат по договору лизинга за 5 лет:

158 280 х 5 = $791 400

Вывод: совокупные выплаты по договору лизинга составят $791 400. Разница между совокупными выплатами и первоначальной стоимостью оборудования, передаваемого по договору лизинга, составляет $191 400, что отражает стоимость лизинговой сделки для лизингополучателя. Из приведенного простого примера видно как компания, выигрывая в сроках (схеме) платежей и их годовых размерах, платит за тот же товар (оборудование) в конечном счёте, большую сумму, чем при полной оплате сразу. Выбор условий покупки остаётся за компанией-покупателем.

Для рассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может возникнуть вопрос о получении необходимого ей оборудования на основе аренды и вообще использовать аренду как механизм привлечения инвестиционных ресурсов. Такая инвестиционная политика предприятия возможна, надо только заметить, что есть отличия лизинга от традиционной аренды, которые состоят в следующем:

·          при заключении лизинговой сделки в отличие от арендной сделки предметом договора не могут быть земельные участки и другие природные объекты;

·          на лизингополучателя, помимо традиционных обязанностей арендатора, возлагаются обязанности покупателя, связанные с приобретением имущества, страхованием, техническим обслуживанием, ремонтом;

·          по завершению договора лизинга предмет лизинга может переходить в собственность лизингополучателя по остаточной стоимости (при оперативном лизинге такой переход возможен на основе договора купли-продажи).

Необходимо отметить, что составные элементы лизингового и арендного платежа также имеют отличия. Арендная плата, как правило, состоит из следующих частей:

Ап = А0 + Ни + П,

где Ап - арендная плата; А0 стоимость арендованного имущества;

Ни - налог на имущество;

П  - прибыль.

Величина прибыли обычно определяется в процентном отношении к стоимости арендованного имущества. Необходимо иметь в виду, что с арендного платежа взимается налог на добавленную стоимость.

Капитальное бюджетирование (capital budgeting) занимает центральное место в оценке финансовой состоятельности проектов. В ходе оценки сопоставляют ожидаемые затраты и возможные выгоды, которые можно рассматривать в качестве источников денежных средств (оттоки и притоки), и получают, как известно, представление о потоках денежных средств (cash flow), что отражают таблицы Приложения 3.1 и 3.2.

Табл. 3.1

Табл. 3.2

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Пример. Пусть известно, что земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий, а площадь здания 3000 кв.м. При требуемой ставке дохода kкап 1 = 25,86% надо определить инвестиционную стоимость земельного участка с учётом наилучшего и наиболее эффективного использования, применив метод остатка для земли.

Из условий постановки задачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать. Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии при равновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотрим строительство офисного центра, складского или торгового комплекса.

Определим чистый операционный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямой капитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковые изменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при сроке экономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g = 0,02786.

Распределение чистого операционного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможность сопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендовать лучший вариант для реализации (табл. 4.3).

Табл. 4.1

Табл. 4.2

Табл. 4.3

Вывод: лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офиса. Инвестиционная стоимость земельного участка с учётом лучшего эффективного использования может составить более $500 000, что приводит к расчётной стоимости земельного участка в 250 соток ~ $2 000 за сотку (и выше).

Из сравнения данных таблиц, очевидно, что в стоимостном выражении вариант 1 проигрывает, что, вообще говоря, и следовало ожидать. Но его выбор может быть правомерен, так как он требует значительно меньших первоначальных вложений.

[1] Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ бухгалтерской отчетности. - М.: НКЦ Дис, 1998. – Ч.2.6. - Стр. 79-92.

[2]Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. Учебник. - М.: Дело, 2001.

[3] на основании исследований выполненных ЦНИИЭПжилища и ЦНИИПградостроительства (см. «Размеры затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе», «Сборник укрупнённых показателей затрат и нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов»).

[4]  там же и данные нормативной и справочной литературы по градостроительству [9].

[5] Структурное подразделение ООН по содействию промышленному развитию

[6] Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.